دعوی خلع ید و قلع و قمع بنای احداثی

ارکان دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا

الف: مالکیت رسمی

خواهان:مقررات ثبتی از جمله قوانین آمره میباشد .روابط حقوقی بین صاحبان حق، مراجع قانون و اشخاص ثالث طبق مقررات این قانون مورد پذیرش و شناسایی قرار گرفته است تا تدبیر امور بر اساس نظم عمومی و انضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات از بین رفتن محل سوء استفاده فراهم شده و منازعات احتمالی مرتفع گردد.بدین لحاظ برابر رای وحدت رویه شماره ۶۷۲-۱/۱۰/۱۳۸۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور طرح دعوی خلع ید از اموال غیر منقول ا زناحیه اشخاصی که مالکیت انها بر اساس مواد ۴۶و۴۷و۴۸ قانون ثبت به اثبات نرسد قابلیت استماع ندارد بنابراین خواهان دعوی خلع ید نسبت به املاکی که سابقه ثبتی دارد یعنی ملک مورد خلع به ثبت رسیده است،لزوما باید سند رسمی مالکیت خویش را اعم از اینکه برابر ماده ۲۲ قانون ثبت در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا از دفتر خانه اسناد رسمی صادر گردیده باشد ، پیوست دادخواست تقدیمی نماید.

ب: عدوانی بودن تصرفات خوانده و مراحل دادرسی

1. به منظور تطبیق موضوع مالکیت رسمی خواهان با مورد تصرف خوانده و احراز تصرف وی در ملک مورد اختلاف و بیان حدود اربعه و میزان تصرفات توام با ترسیم کروکی، قرار کارشناسی توام با قرار فوق در تصمیم بعد از اولین جلسه دادگاه صادر میگردد.(ماده ۲۵۷ق.آ.د. م)
2. آنگاه بعداز صدور قرار جهت امر ابلاغ تودیع حق الزحمه کارشناس،وقت نظارت تعیین میگردد.
3. چنانچه در وقت مقرر دستمزد کارشناس رداخت نگردید با رعایت ماده ۲۵۹ ق. آ. د.م قرار ابطال دادخواست صادر میگردد.
4. در صورت پرداخت دستمزد وقت دیگری جهت اجرای قرار تحقیق و معاینه محل توام با کارشناسی تعیین و طرفین و کارشناس و عضو مجری قرار دعوت و موضوع قرار تفهیم میگردد.
5. آنگاه وقت نظارت جهت وصول نظریه کارشناس تعیین میشود(ماده ۲۶۰ق. آ. د.م)
6. به محض وصول نظریه کارشناسی دادگاه وقت نظارت تعیین میکند و به طرفین ابلاغ می نماید تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه و با ملاحظه نظر کارشناس ، چنانچه مطلبی دارند نفیا یا اثباتا به طور کتبی اظها رنمایند
7. هر گاه به نظریه کارشناس از سوی طرفین اعتراض وارد نگردید و نظریه نیز با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد، دادگاه اقدام به انشاء رای می نماید(ماده ۲۲ ق.آ .د.م)
8. چنانچه به نظریه کارشناسی اعتراض موجه وارد شود دادگاه قرار ارجاع به هیئت کارشناسی را صادر و مجددا از مرحله سوم به بعد را طی میکند

موضوع دعوای قلع و قمع چیست؟

چنانچه در ملکی ، شخصی بدون داشتن هیچ گونه حقی نسبت به مال و بدون اجازه مالک اقدام به احداث بنا یا اشجار یا هر گونه مسدحدثاتی نماید،و با وجود اخطار صاحب ملک مبنی بر امحا ابنیه ، اشجار و مستحدثات ، فرد متصرف به تصرفات خود ادامه دهد ،در این جاست که قانونگذار به مالک اجازه داده است که برعلیه فرد مزبور دعوای قلع و قمع بنا یا اشجار مطرح نماید.اما اینکه چگونه دعوی را باید مطرح نمایید ،چه دلایل و مستنداتی و در چه مرجع باید به آن رسیدگی شود و… همه و همه مستلزم این است که دانش حقوقی لازم را در این زمینه داشته باشید.

شرایط شکل گیری دعوای قلع و قمع

1. اولین شرط اساسی این است که مدعی ، مالکیت رسمی ملک را داشته باشد.البته در نوع مالکیت که مالک عین باشد یا منفعت یا مشاع و مفروض تفاوتی نیست .
2. خوانده در ملک مزبور ابنیه ، اعیان و اشجار احداث کرده باشد ، به عبارت دیگر منظور مستحدثاتی است که جا به جایی آن ها جز با خراب کردن آن ها مقدور نباشد.
3. خوانده بدون مجوز قانونی یا قراردادی این امر را انجام داده باشد.

روند اقامه دعوای قلع و قمع

برای اینکه بتوان دعوای قلع و قمع بنا را اقامه نمود باید هر۳ شرط مزبور را داشته باشد چرا که نبود هر یک از شروط باعث می شود که د عوی قلع و قمع قابل پذیرش نباشد.
بدین صورت که اگر بطور مثال خواهان ، مالک نباشد اصلا اجازه طرح چنین دعوی را ندارد و یا اینکه خواهان بدون آگاهی و علم از اینکه ملک مزبور متعلق به دیگری است در آن احداث بنا ،اشجار و … کرده باشد نمی توان بر او چنین دعوایی را بار کرد، فلذا عدوانی بودن عمل خوانده در شکل گیری این دعوی نقش اساسی دارد.
شرط دیگری که برای شکل گیری دعوی قلع و قمع بیان شده است بدون مجوز بودن عمل خوانده است.لازم است بدانید که مجوز برای احداث به دو دسته قانونی و قراردادی تقسیم می شود.گاهی خواهان به موجب قرارداد اجاره ای که با فردی منعقد می کند اجازه کشت و زرع در ملک خود را به طرف مقابل می دهد«مثل عقد مزارعه » پس در صورت وجود چنین مجوزی اجازه قلع و قمع زراعت را قبل از پایان مدت اجاره ندارد.
گاهی هم قانون اجازه احداث را به خوانده می دهد.بدین شکل که در مواردی در قانون برای زمین های موات که موجود هستند به افراد اجازه داده است آن ها را احیاء و آباد کند.

روند رسیدگی به قلع و قمع

از مهم ترین اصولی که می تواند متضمن موفقیت در نتیجه یک دعوا باشد، طی کردن طرق صحیح رسیدگی به دعوا است.هر دعوایی برای رسیدن به نتیجه مطلوب نیازمند برداشتن گام های دقیق و به موقع در روند رسیدگی است که دعوای قلع و قمع هم از آن مستثنی نیست.
اولین گام در رسیدگی به این دعاوی احراز مالکیت فردی است که به عنوان خواهان اقامه دعوا می کند که جهت احراز مالکیت باید از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک استعلام صورت بگیرد تا محرز شود که ملک در حقیقت متعلق به خواهان است.
پس از احراز این مورد قرار کارشناسی برای محاسبه خسارت و… صادر می گردد. که البته باید حق الزحمه کارشناس پرداخت شود و در غیر اینصورت قرار کارشناسی ابطال می گردد . پس از پرداخت هزینه های مقرر، وقت جهت تحقیق و معاینه محل تعیین می گردد و سپس وقت نظارت برای کارشناس تعیین می گردد، کارشناس در محل مورد نظر حضور پیدا میکند و امر کارشناسی را انجام می دهد و در نهایت اگر اعتراضی به قرار کارشناسی صورت نگیرد دادگاه اقدام به صدور رای می نماید.
چه بسا دعاوی بوده اند که نظر کارشناس به درستی صورت نگرفته است و متقاضیان به نظر کارشناس به دلیل عدم آگاهی از حق اعتراض ،ایرادی وارد نکرده اند در حالیکه می توان به نظر کارشناس اعتراض کرد.

قوانین و مقررات قلع و قمع قانون مدنی

ماده ۳۱۳- هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنائی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند صاحب مصالح یا درخت می‌تواند قلع یا نزع آن را بخواهد مگر اینکه به اخذ قیمت تراضی نمایند.
ماده ۵۰۳- هرگاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هریک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.
ماده ۵۰۴- هرگاه مستأجر به‌موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس ‌بوده، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب‌کردن یا کندن آن اجبار کندو بعد از انقضا مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۸۱۸- مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به‌شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه، در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.
قانون مجازات اسلامی «تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده» (ماده ۶۹۰ ق.م.آ) مصوب ۲/۳/۱۳۷۵
ماده ۱۹۳- هر کس به‌وسیله صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حدفاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زارعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت شده یا در آیش زراعی، جنگل‌ها و مراتع ملی شده، کوهستان، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌های ملی، تأسیسات کشاورزی و دامداری و دامپروری و کشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث ‌باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به‌منظور تصرف یا ذی‌حق معرفی کردن خود یا دیگری، مبادرت نماید یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط‌زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط‌زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم‌ می‌شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید.
تبصره ۱- رسیدگی به جرائم فوق‌الذکر خارج از نوبت به عمل می‌آید و مقام قضائی با تنظیم صورت‌مجلس دستور متوقف ماندن عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد.
تبصره ۲- در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قرائن قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد قرار بازداشت صادر خواهد شد، مدعی‌ می‌تواند تقاضای خلع ید و قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را بنماید.
ماده ۱۹۴ – هر کس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به یک تا شش ماه حبس محکوم می‌شود. هرگاه مرتکبین ‌دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آن‌ها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.
ماده ۱۹۵ – هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.
ماده ۱۹۶ – اگر کسی به‌موجب حکم قطعی محکوم به خلع ید از مال غیر منقولی یا محکوم به رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق شده باشد، بعد از اجرای حکم مجدداً مورد حکم را عدواناً تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق نماید علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.
قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۵
ماده ۴ –ماده (۳) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌هامصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و تبصره (۲) آن به شرح ذیل اصلاح می‌گردد:
ماده ۳- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به‌صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که موردنظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهند شد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر درباره دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا و همچنین مشاوره رایگان با وکیل متخصص امور ملکی با آریا وکیل تماس بگیرید.