طرح دعوا و تنظیم دادخواست مطالبه اجرت المثل
الف) مراجعه به محاکم:
بسیاری از شهروندان که قصد دارند برای نخستین بار در دادگاه علیه شخصی اقامه دعوا نمایند اطلاع ندارند که برای مطرح کردن این دعاوی می بایست چه اقداماتی انجام دهند و همین امر موجب سرگردانی آنها در مراجع قضایی و دادگاهها می شود حال افراد در اینگونه موارد راههای مختلف را مورد آزمایش قرار می دهند.
بعضی اوقات افراد با آگاهی که از مراجع قضایی دارند خود به طرح دعوا و پیگیری آن می پردازند و در بعضی موارد دیگر افراد اقدام به اخذ وکیل می نمایند.
ب) مراجعه به وکیل:
حال شخصی جهت مطالبه اجرت المثل ایام تصرفی که ملکش یا شیء و وسیله اش در تصرف شخص دیگری بوده است به وکیل مراجعه می نماید و وکیل بعد از اینکه با دقت و حوصله به صحبتها و ماجراهای اتفاق افتاده در مورد این قضیه گوش می دهد به شرح ذیل توضیحاتی به موکل می دهد که:
رسیدگی به دعاوی حقوقی در دادگستری مستلزم تقدیم دادخواست از طرف مدعی (خواهان)می باشد و این دادخواست دلایل و ضمائم و اسناد و مدارک به تعداد خواندگان بعلاوه یک نسخه و با الصاق تمبر و هزینه دادرسی که براساس خواسته مقوم می گردد که البته چنانچه مبلغ کمتر از پنج میلیون تومان مقوم شود، شورای حل اختلاف در این مورد صالح به رسیدگی می باشد و بالاتر از این مبلغ در صلاحیت دادگاه حقوقی می باشد و در بعضی موارد که خواهان و یا وکیل وی از مبلغ دقیق اجرت المثل اطلاعی ندارند جهت بدست آمدن مبلغ تقریبی موضوع را بدواً به کارشناس با ارائه یک دادخواست تامین دلیل ارجاع می دهند که این مورد در اکثر موارد در شورای حل اختلاف انجام و کارشناس منتخب جهت بررسی موضوع انتخاب و با توجه به نظر ایشان و مبلغ پیشنهادی ابطال تمبر وکالت و هزینۀ دادرسی صورت می پذیرد. علیهذا دادخواست به برگۀ چاپی مخصوص گفته می شود که درخواست خواهان در آن قید شده است یا بعبارت دیگر دادخواست بیان ادعا نزد مراجع قضایی در اوراق مخصوص است و همگی آنها حاوی مشخصات طرفین دعوا و وکیل و خواسته که یا مالی یا غیرمالی است و تعیین بها خواسته اگر مالی باشد و امکان محاسبه دقیق آن مقدور نباشد آنرا مقوم می نمایند و ستون دلائل و منضمات و شرح متن دادخواست و امضاء خواهان یا وکیل وی و بعد از آن ارجاع و ثبت آن که بصورت سلسله وار در دادگستری انجام می گیرد.
ارکان دعوای مطالبۀ اجرت المثل
الف) مالکیت یا ذینفع بودن خواهان به عنوان مؤجر
ب) انقضای مدت قرارداد اجاره
ج) تصرف خوانده در مال الاجاره که دو صورت دارد: اولاً، در صورت عدم رضایت مالک یا مؤجر، مستأجر ملزم به پرداخت اجرت المثل است . اگر چه استیفای منفعت نکرده باشد.
در صورتی که مستاجر با جلب رضایت مالک یا مؤجر به تصرفات ادامه دهد، در صورت استیفای منفعت، ملزم به پرداخت اجرت المثل خواهد بود. البته مطالبه اجرت المثل محلهای کسب و پیشه بر خلاف مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 می باشد و در واقع اقامه این دعوی، مربوط به اماکن غیرتجاری است در مورد اماکن تجاری مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 موجر باید دادخواست اجرت المثل بر مبنای اجرت المسمی تقدیم می نماید.
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع
بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع ، شرکا یک ملک مشاع در تمام اجزا آن بر اساس سهم خود شریک هستند ؛ لذا هرکدام از این شرکا ، برای دخل و تصرف مادی در ملک مشاع ، بایستی اجازه و رضایت بقیه شرکا را نیز داشته باشند.
بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه سایرین اقدام به تصرف در ملک مشاعی نماید ، شرکا دیگر می توانند با ارسال اظهارنامه درخواست رفع تصرف از ملک را به شریک متصرف ارائه کرده و در صورتی که متصرف از رفع تصرف خودداری نماید ، شرکا ملک مشاعی می توانند با طرح دادخواستی حقوقی ، تخلیه ملک مشاع را به انضمام دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک به دادگاه ارائه نمایند.
اجرت المثل زمان تصرف ملک در این شرایط از زمان ارائه اظهار نامه رسمی محاسبه می گردد.
در رای شماره ی ۷۵۰ مورخ ۹۱/۶/۱۸ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران آمده است که : “ برای این که دعوای اجرت المثل ایام تصرف در مال مشاع مسموع باشد ، ابتدا خواهان باید ثابت کند که تصرفات خوانده در مال مشاع با مخالفت وی رو به رو شده است. اعلام مخالفت از طریق اظهارنامه یا غیره صورت میگیرد.“
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر
اگر مستاجر پس از انقضای مدت اجاره ، بدون اذن مالک ، ملک مورد اجاره را در تصرف خود نگه داشته باشد ، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود. بنابراین موجر بایستی دادخواست مطالبه اجرت المثل را مطرح نماید . دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، در صورتی که مالک را مستحق دریافت اجرت المثل تشخیص دهد ، امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا با بررسی و ارزیابی ملک ، اجرت المثل دوره ای که ملک در تصرف مستاجر بوده را با توجه به موقعیت و شرایط ملک و مقایسه با املاک مشابه ، مشخص نماید . در این شرایط مبلغ اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر و یا بیشتر باشد.
شرایط مطالبه اجرت المثل زمان تصرف مستاجر
الف) مالکیت رسمی خواهان به عنوان مؤجر
ب) انقضای مدت قرارداد اجاره
ج) درخواست تخلیه توسط موجر ( در غیر این صورت ، ظاهر امر این است که مالک برای ادامه تصرفات مستاجر رضایت دارد. )
د) تصرف خوانده در مال الاجاره .
مواد مربوط به اجرت المثل ایام تصرف در قوانین
قانون مدنی
ماده 320 « نسبت به منافع مال مغصوب، هر یک از غاصبین به اندازه‌ی منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است اگر چه استیفای منفعت نکرده باشد لیکن غاصبی که از عهده‌ی منافع زمان تصرف غاصبین لاحق خود برآمده است میتواند به هر یک نسبت به زمان تصرف او رجوع کند.»
ماده 337 « هر گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع، مجانی بوده است.»
ماده 488 « اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستأجره یا منافع آن مزاحم مستأجر گردد در صورتیکه قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ‌دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل بخود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد‌و فقط میتواند بمزاحم رجوع کند.»
ماده 494 « عقد اجاره بمحض انقضاء مدت بر طرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجرعین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه‌دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»
ماده 495 « اگر برای تأدیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.»
ماده 504 « هرگاه مستأجر بموجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی‌تواند مستأجررا بخراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از‌انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر‌حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.»
ماده 533 « اگر عقد مزارعه بعلتی باطل شود تمام حاصل مال صاحب بذر است و طرف دیگر که مالک زمین یا آب یا صاحب عمل بوده است بنسبت آنچه که مالک بوده مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.اگر بذر مشترک بین مزارع و عامل باشد حاصل و اجرت‌المثل نیز بنسبت بذر بین آن‌ها‌تقسیم می‌شود.»
ماده 535 « اگر عامل زراعت نکند و مدت منقضی شود مزارع مستحق اجرت‌المثل است.»
ماده 537 « هرگاه در عقد مزارعه زرع معینی قید شده باشد و عامل غیر آنرا زرع نماید مزارعه باطل و بر طبق ماده 533 رفتار می‌شود.»
ماده 538 « هرگاه مزارعه در اثناء مدت قبل از ظهور ثمره فسخ شود حاصل مال مالک بذر است و طرف دیگر مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.»
ماده 539 « هرگاه مزارعه بعد از ظهور ثمره فسخ شود هر یک از مزارع و عامل بنسبتی که بین آنها مقرر بوده شریک در ثمره هستند لیکن از تاریخ‌فسخ تا برداشت حاصل هر یک باخذ اجرت‌المثل زمین و عمل و سایر مصالح‌الاملاک خود که بحصه مقرر بطرف دیگر تعلق میگیرد مستحق‌خواهد بود.»
ماده 540 « هرگاه مدت مزارعه منقضی شود و اتفاقاً زرع نرسیده باشد مزارع حق دارد که زراعت را ازاله کند یا آنرا باخذ اجرت‌المثل ابقاء نماید.»
ماده 544 « در هر مورد که مساقات باطل باشد یا فسخ شود تمام ثمره مال مالک است و عامل مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.»
قانون آئین دادرسی مدنی و اجرای احکام مدنی
ماده 165 « درصورتی که در ملک مورد حکم تصرف عدوانی زراعت شده باشد، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید‌فوری محصول را برداشت و اجرت‌المثل را تأدیه نماید. چنانچه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، چه اینکه بذر روییده یا نروییده باشد محکوم‌له‌پس از جلب رضایت متصرف عدوانی مخیر است بین اینکه قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف‌نماید یا ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی بگذارد و اجرت‌المثل آن را دریافت کند. همچنین محکوم‌له می‌تواند‌متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت واصلاح آثار تخریبی که توسط وی انجام گرفته مکلف نماید.
تبصره – درصورت تقاضای محکوم‌له، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت‌المثل زمان تصرف نیز محکوم می‌نماید.»
ماده 515 « خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به‌طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد‌یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد ، همچنین اجرت‌المثل را به‌لحاظ عدم‌تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن ازباب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.»
ماده 48 قانون اجرای احکام مدنی« در صورتی که در ملک مورد حکم خلع ید زراعت شده و تکلیف زرع در حکم معین نشده باشد به ترتیب زیر رفتار می‌شود:اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد محکوم‌علیه باید فوراً محصول را بردارد والا دادورز (مأمور اجرا) اقدام به برداشت محصول نموده و هزینه‌های‌مربوط را تا زمان تحویل محصول به محکوم‌علیه از او وصول می‌نماید. هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد اعم از این که بذر روییده یا نروییده‌باشد محکوم‌له مخیر است که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محکوم‌علیه باقی بگذارد و‌اجرت‌المثل بگیرد. تشخیص بهای زراعت و اجرت‌المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است.»
جهت کسب اطلاعات بیشتر درباره مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و همچنین مشاوره با وکیل متخصص امور مالی با آریا وکیل تماس بگیرید.
