فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ، قراردادی لازم ، عهدی- تملیکی ، مستمر ، رضایی، مختلط و در برخی موارد که یک طرف آن دولت ، اداره اوقاف ، بانک باشد قراردادی الحاقی است و در راستای تشکیل این عقد ، طرفین مانند تمام عقود در برابر هم تعهداتی می نمایند که بعد از بررسی ممکن است ذات این عقد را به یکی از عقود معین بیان شده در قانون مدنی مانند جعاله ، وکالت و یا شرکت مدنی نزدیک کند و یا حتی در سایر موارد از جرگه عقود معین دور شده و تحت لوای ماده 10 قانون مدنی انگاشته شود.بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قراردادی از قواعد شرعی و قانونی تبعیت کند، صحیح و لازم الاجرا است و طرف‌های قرارداد موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان خواهند بود.

در این قرارداد علاوه بر حقوق و تعهداتی که طرفین اصیل قرارداد نسبت به یکدیگر دارند ، در صورتی که یکی از طرفین قرارداد اقدام به پیش فروش ساختمان در حال احداث نماید، نسبت به طرف قرارداد ثانویه که بر حسب مورد ممکن است قائم مقام یکی از طرفین اصیل قرارداد باشد نیز حقوق و تعهداتی را دارا می باشند.

لازم بودن قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادها از جهت امکان و عدم امکان فسخ، به عقد لازم و جایز تقسیم می‌شوند. عقد لازم، قراردادی است که طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند مگر در موارد مشخصی که مطابق قانون یا قرارداد به آنها اجازه داده شده است. معاملاتی از قبیل بیع، اجاره،  مزارعه، مساقات، صلح و … از عقود لازم هستند که بدون دلیل هیچ یک از دو طرف حق به هم زدن آن را ندارند.

اما عقد جایز، قراردادی است که هر یک از طرفین بتواند آن را فسخ کند. یعنی رابطه‌ای که در اثر عقد جایز ایجاد می‌شود، به گونه‌ای است که هر یک از طرفین هر زمانی که بخواهند می‌توانند آن را بدون هیچ علتی به هم بزنند و برای فسخ و به هم زدن معامله از سوی یکی از طرفین، نیازی به ‌موافقت و یا اعلام به طرف مقابل ندارند. عقد ودیعه، عقد عاریه، عقد وکالت، عقد شرکت، عقد مضاربه از جمله عقود جایز هستند.

همانطوری که درسطور قبل توضیح داده شد هر چند قرارداد مشارکت در ساخت از جهاتی ممکن است شباهتهایی به عقودی همچون شرکت مدنی،جعاله و وکالت داشته باشد، اما با توجه به ویژگیهای خاص آن در قالب هیچ کدام از عقود معین قرار نگرفته و در قالب ماده 10 قانونی مدنی تعریف می گردد و در نتیجه از اصل لزوم قراردادها تبعیت می کند.مبنای حقوقی اصل لزوم، ماده ۲۱۹ ق.م است. در این ماده آمده است که: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن‌‌ها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود».

در هر صورت قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مانند سایر قراردادها ممکن است منحل شود و اسباب انحلال آن بسته اراده طرفین قرارداد و  خیارات قانونی ممکن است فسخ ، انفساخ و یا تفاسخ باشد.

فسخ قراداد مشارکت در ساخت به چه معناست؟

فسخ در لغت به معنای برهم زدن معامله است. درواقع، فسخ قراداد مشارکت در ساخت به این معنا است که یک طرف قرارداد به‌صورت ارادی بخواهد معامله را بر هم بزند. فسخ قرارداد به‌موجب شروطی که از قبل در قرارداد ذکرشده یا به موجب قانون امکان‌پذیر است. این فسخ می‌تواند یک‌طرفه و یا دوطرفه باشد  که در اصطلاح به آن شرط فسخ یا خیار فسخ گفته می‌شود. به‌طور مثال شما در قرارداد خود شرط می‌کنید که اگر سازنده ظرف یک سال عملیات ساخت را به اتمام نرساند، مالک حق فسخ معامله را خواهد داشت، در این حالت رضایت طرف دوم اهمیتی نداشته و فسخ یک‌طرفه انجام خواهد شد.

موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

همانطور که گفته شد قرارداد مشارکت در ساخت، از جمله قراردادهای موضوع ماده 10 قانون مدنی و از نوع قراردادهای لازم است. در قراردادهای مشارکتی در ساخت مانند سایر قراردادها ‌مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است:

1- خیارات قراردادی: اگر هنگام تنظیم قرارداد مشارکت ساخت به طور صریح به حق فسخ طرفین یا شخص ثالثی اشاره شود و یکی از طرفین یا ثالث با رجوع به قرارداد اقدام به فسخ کند، خیار فسخ قراردادی می‌گویند.

2- خیارات قانونی:در قانون مدنی نیز چند مورد خیار فسخ پیش‌بینی شده است، که به این خیارات، خیارات قانونی می‌گویند. اگر طرفین بخواهند با رجوع به خیارات قانونی، اقدام به فسخ کنند، دادگاه در مورد فسخ تصمیم می‌گیرد.

موارد فسخ قراردادی قرارداد مشارکت در ساخت

اگر در تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساخت‌‌وساز تعیین شود که طرفین در مدت معینی بدون هیچ دلیل خاصی حق فسخ دارند، به این حق فسخ که در تنظیم قرارداد مشارکت پیش‌بینی شده است، خیار شرط می‌گویند.

یا اینکه در قراداد شرط می شود اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل ننماید طرف مقابل حق فسخ قرارداد را دارد. مثلاً در قرارداد مشارکت در ساخت شرط می‌شود که اگر سازنده در زمان‌ مشخص‌شده مبلغ  قرض الحسنه را به مالک پرداخت نکند، مالک حق دارد ظرف مهلت یک هفته از عدم پرداخت پول، معامله را بر هم بزند. این شرط برای مالک پیش‌بینی شده و به این معنا نیست که اگر ظرف مهلت یک هفته از زمان مشخص‌شده، پول پرداخت نشود معامله خودبه‌خود برهم بخورد بلکه برهم‌خوردن معامله منوط به این است که مالک بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند و معامله را بر هم بزند. پس نتیجه می‌گیریم که فسخ قرارداد با اراده‌ی طرفی که این حق از قبل برای او پیش‌بینی شده است، صورت می‌گیرد. هم‌چنین، برای این‌که این حق به وجود بیاید، باید این شرط(عدم پرداخت پول در زمان معین) محقق شود.

حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

گاهی در قراردا چنین شرط می شود که در صورتی که سازنده در انجام تعهدات خود کوتاهی کند، مالک می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت اقدام کند. در صورت مشاهده چنین تخلفاتی مالک می‌تواند اقدام به فسخ کند:
تاخیر غیرمجاز سازنده در تجهیز کارگاه در مدت تعیین شده در قرارداد
تاخیر غیرمجاز سازنده در اجرای برنامه زمانبندی در قرارداد
انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوانی از قبیل صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی
عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه‌ها، طرح‌های اجرایی، فروش و پیش فروش

حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

همچنین ممکن است که چنین شرط شود که در صورتی که مالک نیز در انجام تعهدات خود مانند عدم تحویل و تخلیه ملک، عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت، سازنده می‌تواند اقدام فسخ قرارداد مشارکت کند.

موارد فسخ قانونی قرارداد مشارکت در ساخت

قانون امکان فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت‌وساز را با خیارات زیر می‌دهد:

خیار مجلس: هریک از طرفین عقد قرارداد، تا زمانی که در جلسه عقد قرارداد حضور دارند و متفرق نشده‌اند، اختیار فسخ قرارداد دارند.

خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار که در قرارداد مشارکت در ساخت، سرمایه‌گذار است در پرداخت ثمن تعلل کند، امکان حق فسخ از طرف مالک وجود دارد. ثمن علاوه‌بر وجه نقد، می‌تواند صورت‌های منفعت و عمل هم باشد.

خیار رویت: در صورتی که مال مورد معامله با وصف فروشنده مطابقت نداشته باشد، خریدار جق فسخ دارد. در قراردادهای مشارکتی در ساخت‌وساز، اگر ملکی که بعنوان آورده مالک زمین در قرارداد تعیین شده در عالم واقع با اوصاف و ویژگیهایی که در قرارداد توصیف شده متفاوت باشد، سازنده و سرمایه‌گذار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

تخلف وصف: تعریف تخلف وصف مطابق، تعریف خیار رویت است.

خیار غبن: اگر یکی از طرفین معامله متوجه شود که این معامله برای او ضرر زیادی به همراه دارد و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ قرارداد وجود دارد.

خیار عیب: اگر در مورد معامله شده، عیب و ایرادی وجود داشته باشد، حق فسخ وجود دارد. سازنده و یا سرمایه‌گذار در قرارداد مشارکت ساخت در صورتی که متوجه ایراد و معیوب بودن زمین شود، می‌تواند با رجوع به خیار عیب اقدام به فسخ قرارداد کند.

خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین قرارداد ادعا کند که در این معامله فریب خورده است، می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

شرایط اعمال حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

همانطور که در سطور قبل توضیح داده شد در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت هر یک از طرفین مواردی را برای حق فسخ تعیین می‌کنند و یا حکم قانون این حق را بطرفین می دهد. به این ترتیب مالک و سازنده می‌توانند از حق فسخ که در قرارداد مشخص شده است، استفاده کنند. اما اعمال حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت مانند همه قراردادها تابع وجود شرایطی می است که شامل موار ذیل می باشد:

1. قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
2. رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
3. اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

توضیح داده شد که  اعمال حق فسخ عمل حقوقی است که با یک اراده انجام می شود.لیکن اراده باطنی فرد زمانی موثر است که چهره بیرونی پیدا کند و به نحوی اعلان گردد.طبق ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود.لذا شخص دارای حق فسخ باید اجرای حق خود را با رفتار یا گفتار نشان دهد. البته برخی معتقدند ضرورتی ندارد که این اعلام به طرف قرارداد ابلاغ شود.ولی این دیدگاه در عمل مشکلاتی را ایجاد میکند و باعث می شود که طرف مقابل به دلیل عدم آگاهی همچنان به اجرای تعهدات خود ادامه دهد. لذا در عمل اشخاص ترجیح میدهند که فسخ قرارداد را به طرف مقابل اطلاع دهند. در صورتی که در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت شرایط حق فسخ تعیین نشده باشد، تشخیص امکان فسخ بر عهده دادگاه است.

در واقع در صورتی که در تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساخت‌ساز حق فسخ برای مالک یا سازنده تعیین شده باشد، فسخ قرارداد را به یکدیگر اعلام می‌نمایند. اعلام فسخ قرارداد از طرف هر یک از طریق ارسال اظهارنامه رسمی است. بعد از از ارسال اظهارنامه رسمی دادخواست فسخ قرارداد و طرح دعوای حقوقی با موضوع صدور حکم تنفیذ و تایید مراتب فسخ قرارداد کند.

متن نمونه دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت جهت استفاده شما همراهان گرامی در انتهای این مطلب قرار داده شده است. برای دانلود رایگان این فایل به انتهای متن مراجعه بفرمایید.

مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

اگر در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت‌ حق فسخ برای طرفین تعیین شده باشد، فسخ قرارداد خود به خود صورت نمی‌گیرد و باید طرفین بخواهند از حق فسخ خود استفاده کنند. در خصوص مدت زمانی که طرفین می توانند اعلام فسخ کنند باید بین خیارات مختلف قائل به تفکیک بود ولیکن بطور کلی استفاده از این امکان فوری بوده و در صورت تحقق هر یک از این خیارات طرفین می بایست فوراً اعلام فسخ نمایند. البته این فوری بودن بمعنای عرفی بوده و به میزانی است که عرف جامعه در این خصوص لازم می داند.

همچنین در خصوص شرط خیار باید هنگام تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت‌ در صورتی که شرط خیار فسخ شود زمان مشخصی برای این شرط تعیین شود در غیر این صورت هم شرط فسخ و هم قرارداد باطل است، چرا که چنین شرطی به موجب صراحت قانون مدنی موجب جهل به عوضین گردیده و از جمله شروط باطل و مبطل عقد نیز می باشد.

آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در صورت تحقق فسخ، آثاری بر قرارداد مترتب خواهد شد. یکی از مهمترین آثار، انحلال عقد می باشد. زمانی که فسخ به صورت قانونی و مؤثر واقع شود، طرفین نسبت به تعهدات آتی مبرا می شوند. نکته قابل تأمل اثری است که فسخ نسبت به تعهدات قبلی و آتی ایجاد می نماید. علی الاصول در حقوق ایران فسخ اثر قهقرایی نداشته و ناظر به آینده است مگر در جایی که تراضی طرفین آثار قبلی را نیز در بر گیرد.

از حیث امکان مطالبه خسارات نیز امکان مطالبه خسارات با لحاظ شرایط مربوطه میسر می باشد.در حقوق ایران این امر با توجه به قواعد عمومی مسئولیت ناشی از عدم اجرای تعهدات امکان‌پذیر است (مواد ۲۲۶ و ۲۲۱ ق. م. )، مگر اینکه خود متعهدله سبب عدم انجام تعهد و فسخ قرارداد باشد، یا اینکه علل خارج از حیطه اقتدار متعهد موجب این فسخ گردند(مواد ۲۲۹ و ۲۲۷ ق. م. ). به‌ علاوه جمع بین فسخ و مطالبه خسارت را می‌توان از ماده ۳۸۶ قانون مدنی استنباط کرد.

در مورد استرداد عوضین قرارداد  در حقوق ایران نصی وجود ندارد ، ولی عقل و انصاف حکم می‌کند که هر دو طرف ملزم باشند پس از فسخ، عوضین را به صاحب اولیه مسترد دارند و الا ماندن مال نزد آنان را مصادیق دارا شدن غیرعادلانه خواهد بود. به‌ علاوه این قاعده از ملاک ماده ۲۸۶ قانون مدنی که مربوط به اقاله می‌باشد نیز قابل استنباط است. مضافاً فقه امامیه و عقاید علمای حقوق نیز آن را تأیید می‌کند. اما این موضوع در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت بجهت ویزگیهای خاص آن کمی متفاوت است.

در واقع سوالی که مطرح می‌شود این است که اگر ساخت‌وساز پیش رفته باشد و مالک اقدام به فسخ قرارداد کند، تکلیف اقدامات و هزینه هایی که سازنده در ملک موضوع مشارکت نموده چیست؟

در این حالت اگر حق فسخ در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت برای مالک مقرر شده باشد و یا دادگاه با خیارات قانونی رای به فسخ دهد،با تامین دلیل هزینه‌های پرداخت شده توسط سازنده محاسبه می‌شود. هزینه‌های صرف شدۀ سازنده توسط مالک پرداخت می‌شود و یا متناسب با آوردۀ صرف شده در ساختمان سهیم می‌شود.

البته پیشنهاد می‎ شود در صورت ضرورت گنجاندن حق فسخ در قرارداد مشارکت، جهت اجتناب از آثار شراکت سازنده در پروژه، چنین پیش‌بینی شود که در فرض تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک، سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه‌های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات متعلق به مالک است و هیچ‌گونه حق مالکیتی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

انفساخ، انحلال قهری ( خود به خودی) است؛ یعنی عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می‎رود و حق انتخاب برای دو طرف قرارداد یا دادگاه باقی نمی‎ ماند و دیگر نیاز به اعلام ندارد.

انفساخ قرارداد را به میزان نقشی که اراده در آن دارد به سه دسته تقسیم می‌کنند:

 1-  انفساخی که به طور مستقیم از اراده صریح طرفین معامله نشات می‎گیرد. مانند اجاره‌ای که پس از پایان مدت یک سال خود به خود از بین برود.

2-  انفساخی که ناشی از حکم قانون است، اما به شکلی است که قانونگذار، اراده ضمنی و مفروض دو طرف معامله را اجرا می‌کند، مثل تلف مبیع قبل از قبض یعنی اگر مال مورد معامله قبل از قبض (تحویل به خریدار) تلف شود عقد فسخ می‌شود، این نوع انفساخ ناشی از اراده ضمنی طرفین است که اگر مبیع از بین رفت، دیگر تعهد از بین می‌رود.

3-  انفساخی که ناشی از حکم قانونگذار است، اما هدف آن حمایت از اراده و تراضی افراد است، مانند انحلال همه قراردادهای جایز که در صورت فوت یا حجر یکی از دو طرف قرارداد.

4- انفساخ قراردادی یا شرط انفساخ، که در این حالت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت شرط می نمایند که در صورت وقوع امری قرارداد خود به خود منفسخ گردد. بعنوان مثال شرط شود در صورتی که سازند نتواند از شهرداری جواز ساخت ملک را به میزان شش طبق بگیرد، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ می گردد. لازم به ذکر است که در این حالت دیگر نیازی به اعلام انفساخ و قصد و اراده طرفین نیز و به محض تحقق شرط قرارداد منحل می شود.

تفاسخ یا اقاله قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به نکاتی که بیان شد دعوی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، باوجود پرمخاطب بودن یکی از پیچیده‌ترین و حساس‌ترین دعاوی مطروحه در محاکم قضایی است، که درنتیجه نیازمند مشاوره و استفاده متخصصان حقوقی در این زمینه(وکیل مشارکت در ساخت) خواهد بود. جهت كسب اطلاعات بيشتر درباره فسخ قرارداد مشاركت در ساخت و همچنين مشاوره با وكيل متخصص قرارداد مشاركت در ساخت با آريا وكيل تماس بگيريد.