فسخ مبایعه نامه

نکات مهم حقوقی مبایعه نامه

1. در شرایط تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای کلیه آن‌ها برسد و همچنین سهم هر یک مشخص شده باشد.
2. چنانچه وکیل خریدار در جلسه حضور داشته باشد و خرید با وکالت انجام شود، باید اصالت وکالتنامه و هویت وکیل و اصیل بررسی و یک نسخه رونوشت از وکالتنامه، از وکیل گرفته شود.
3. فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند؛ به این معنا که با توجه به شرایط قرارداد تا زمانیکه مبلغ معامله پرداخت نشده، از تحویل مال خودداری کند.

فسخ یا ابطال مبایعه نامه چیست؟

یکی از دعواهای شایع در ادارات دادگستری بر اساس موضوع ابطال مبایعه نامه است.
طبق قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان، تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان به طور کلی ممنوع است حتی اگر این مبایعه نامه در دفاتر املاک معتبر تنظیم شده باشد. قرار داد و عقد بیع از جمله قراردادهای متداولی است که در طی معاملات تنظیم می شود. عقد ایجاد کننده حق مالکیت برای خریدار است.
انتقال مالکیت صرف ایجاب و قبول رضایت در دو طرف، عقد بیع و انتقال مالکیت مبیع ایجاد می شود. لازم به ذکر است درباره برخی از موضوعات که ارزش و ثمن بالایی دارند، مشاوره با وکیل ملکی مجرب و متخصص امری ضروری و اطمینان بخش است تا از مشکلاتی که در طی تشریفات ممکن است بروز کند جلوگیری به عمل آید.
طرفین معامله پیش از آنکه اقدام به تنظیم سند رسمی کنند لازم است که یک سند عادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه را تنظیم کنند که در طی آن با توافق طرفین تعهد می کنند که در زمان تعیین شده نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و انتقال مال انجام شود.
البته در برخی موارد این احتمال وجود دارد که طرفین اقدام به تنظیم سند رسمی نکنند و مصلحت را در آن بدانند که مال منتقل نشود، در اینصورت لازم است که ابطال مبایعه نامه انجام شود که قوانین در این باره اطلاعاتی را ارائه می دهد. شرایط فسخ مبایعه نامه یکی از مواردی است که آشنایی با آن اهمیت فراوانی دارد.

دلایل فسخ مبایعه نامه

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ مبایعه نامه «خیار فسخ» گفته می‌شود.
خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد.
در زیر مواردی که موجب فسخ بیع نامه می‌شوند ذکر شده است:
• خیار تدلیس
در معامله‌ای که خریدار یا فروشنده، اقدامی انجام دهد که باعث فریب طرف دیگر شود، شخص فریب خورده اختیار فسخ دارد.
• خیار عیب
در مواردی که پس از معامله معلوم شود کالا معیوب بوده، قانونگذار به خریدار این حق را داده که بر طبق خیار عیب معامله را برهم بزند.
لازم به ذکر است، این خیار فقط مختص خریدار نیست و فروشنده هم از این حق برخوردار است و می‌تواند معامله را فسخ کند.
باید توجه داشت طبق قانون این عیب باید طوری باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن کاسته شود.
• خیار تخلف از شرط
فروشنده یا خریدار شرط کند کاری که انجام می‌دهد، یا مالی که می‌فروشد دارای ویژگی‌هایی خاصی است، اما به آن شرط عمل نکند یا آن مال دارای خصوصیات شرط شده نباشد، در این صورت دیگری‌ می‌تواند با حدود و شرایطی معامله را بر هم بزند.
• خیار تاخیر ثمن
در معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار مبلغ معامله (ثمن ) را نپردازد، فروشنده می‎تواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کند.
بنابراین این خیار مختص فروشنده است که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.
• خیار مجلس
تا زمانی که طرف‌های معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند، این حق به آن‌ها داده شده که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند.
به این ترتیب خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند محقق می‎شود.

شرایط ابطال مبایعه نامه

در مواقعی خاص افراد نمی توانند یا نمی خواهند به تعهدات اشاره شده در مبایعه نامه عمل کنند، در این صورت انتقال مالکیت منتفی می شود. ابطال مبایعه نامه در شرایط مختلفی امکان‌پذیر است که شامل شرایط فسخ مبایعه نامه می شود:
– اقاله: زمانی اتفاق می افتد که هر دو طرف دیگر رضایتی نسبت به ادامه انجام تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه نداشته باشند، در این صورت با رضایت طرفین می توان مبایعه نامه را اقاله کرد که موجب فسخ مبایعه نامه خواهد شد.
از آنجایی که مبایعه نامه بر اساس توافق و عقد طرفین انجام می شود از این رو ابطال آن به صورت یک طرفه امکان‌پذیر نیست.
– خیارات: یکی دیگر از مواردی که طی آن می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه کرد آن است که عقد مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارت قابل توجهی را برای او به بار آورد، در این صورت شخص خسارت دیده می تواند با تقدیم دادخواست فسخ مبایعه نامه بدان اقدام کند که این امر با حضور وکیل پایه یک دادگستری تسهیل می شود.

نحوه فسخ مبایعه نامه

در مواردی که قانون اجازه می‌دهد، طرف‌های قرارداد می‌توانند عقد را فسخ کنند؛ البته اصل بر این است که هیچ کدام از افراد نمی‌توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند.
در این مورد قانون مقرر کرده است: «عقودی که طبق قانون واقع شده، بین طرف‌های عقد و نماینده آن‌ها لازم الاجرا و صحیح است، مگر اینکه با رضایت دو طرف یا به علت قانونی فسخ شود».
به این ترتیب با توجه به نظر قانوگذار اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است.

مرجع رسیدگی به ابطال مبایعه نامه

در صورتی که یکی از طرفین یا هر دو طرف قصد فسخ مبایعه نامه را داشته باشند، باید اظهارنامه مربوط به فسخ و قصد خود از ابطال مبایعه نامه را به دادگاه تسلیم کنند، تا در رابطه با شرایط ابطال مبایعه نامه تصمیمات مشخصی گرفته شود. دعوی مطرح شده دربار مبایعه نامه در زمره دعوی مالی قرار می گیرد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر درباره فسخ مبایعه نامه و همچنین مشاوره با وکیل دادگستری متخصص امور ملکی با آریا وکیل تماس بگیرید.