بایدها و نبایدهای قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد در زمینه سرمایه گذاری به حساب می آید که بین مالک یا مالکین و سازنده یا سازندگان تنظیم می شود. در این قرارداد مالک بر سر ساخت ملکی با مشخصاتی معین در زمین خود موافقت می کند و سازنده نیز با ساخت و اجرای پروژه در زمین مذکور با متراژ و مشخصات خاصی موافقت می نماید و در نهایت هر کدام از طرفین قرارداد سهم خود را در قالب واحد آپارتمان به میزان مشخص شده در قرارداد و در طبقه و موقعیت معین شده در قرارداد تحویل می گیرند و سندها به نام طرفین زده می شود.

چند نمونه از انواع قراردادهای مشارکت در ساخت برای مثال شامل مشارکت در ساخت مجتمع تجاری و خدماتی، مشارکت در ساخت برج و یا مجتمع مسکونی و یا هتل‌های گردشگری، مشارکت در ساخت کارخانه، مشارکت در ساخت سوله، مشارکت در ساخت باغ و باغچه، مشارکت در ساخت پمپ‌بنزین و همچنین مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی ساحلی و ویلا می‌شود.

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ، قراردادی لازم ، عهدی- تملیکی ، مستمر ، رضایی، مختلط و در برخی موارد که یک طرف آن دولت ، اداره اوقاف ، بانک باشد قراردادی الحاقی است و در راستای تشکیل این عقد ، طرفین مانند تمام عقود در برابر هم تعهداتی می نمایند که بعد از بررسی ممکن است ذات این عقد را به یکی از عقود معین بیان شده در قانون مدنی مانند جعاله ، وکالت و یا شرکت مدنی نزدیک کند و یا حتی در سایر موارد از جرگه عقود معین دور شده و تحت لوای ماده 10 قانون مدنی انگاشته شود.بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قراردادی از قواعد شرعی و قانونی تبعیت کند، صحیح و لازم الاجرا است و طرف‌های قرارداد موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان خواهند بود.

در این قرارداد علاوه بر حقوق و تعهداتی که طرفین اصیل قرارداد نسبت به یکدیگر دارند ، در صورتی که یکی از طرفین قرارداد اقدام به پیش فروش ساختمان در حال احداث نماید، نسبت به طرف قرارداد ثانویه که بر حسب مورد ممکن است قائم مقام یکی از طرفین اصیل قرارداد باشد نیز حقوق و تعهداتی را دارا می باشند.

قرارداد لازم مشارکت در ساخت

قراردادها از جهت امکان و عدم امکان فسخ، به عقد لازم و جایز تقسیم می‌شوند. عقد لازم، قراردادی است که طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند مگر در موارد مشخصی که مطابق قانون یا قرارداد به آنها اجازه داده شده است. معاملاتی از قبیل بیع، اجاره،  مزارعه، مساقات، صلح و … از عقود لازم هستند که بدون دلیل هیچ یک از دو طرف حق به هم زدن آن را ندارند.

اما عقد جایز، قراردادی است که هر یک از طرفین بتواند آن را فسخ کند. یعنی رابطه‌ای که در اثر عقد جایز ایجاد می‌شود، به گونه‌ای است که هر یک از طرفین هر زمانی که بخواهند می‌توانند آن را بدون هیچ علتی به هم بزنند و برای فسخ و به هم زدن معامله از سوی یکی از طرفین، نیازی به ‌موافقت و یا اعلام به طرف مقابل ندارند. عقد ودیعه، عقد عاریه، عقد وکالت، عقد شرکت، عقد مضاربه از جمله عقود جایز هستند.

همانطوری که درسطور قبل توضیح داده شد هر چند قرارداد مشارکت در ساخت از جهاتی ممکن است شباهتهایی به عقودی همچون شرکت مدنی،جعاله و وکالت داشته باشد، اما با توجه به ویژگیهای خاص آن در قالب هیچ کدام از عقود معین قرار نگرفته و در قالب ماده 10 قانونی مدنی تعریف می گردد و در نتیجه از اصل لزوم قراردادها تبعیت می کند.مبنای حقوقی اصل لزوم، ماده ۲۱۹ ق.م است. در این ماده آمده است که: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن‌‌ها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود».

در هر صورت قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مانند سایر قراردادها ممکن است منحل شود و اسباب انحلال آن بسته اراده طرفین قرارداد و  خیارات قانونی ممکن است فسخ ، انفساخ و یا تفاسخ باشد.

نکاتی که پیش از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید رعایت شود

قبل از هر چیز باید طرف مقابل خود را کامل مورد ارزیابی قرار دهید. وقتی شناخت کافی و لازم میان طرفین وجود نداشته باشد راه سوءتفاهم همیشه بازخواهد بود. بعد از بررسی توانایی‌ها و پیشینه طرف مقابل و اعتبارسنجی ایشان، مطمئن شوید که طرف مقابل شما اهلیت و صلاحیت کافی برای امضای قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشد. از نگاه مالکین زمین در خصوص این نکته که سازنده توانایی های انجام این پروژه دارد، هم از نظر توان مالی و هم از نظر تجربیات در ساخت می‌بایست تحقیقات لازم صورت بگیرد و بعد اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نمود. از سوی سازنده ها نیز می بایست اصالت اسناد مالکیت، همسو بودن مالکین مشاعی، در رهن یا توقیف نبودن،منابع ملی نبودن، بایر نبودن و خارج از بافت نبودن ملک موضوع مشارکت و نکات دیگری از این قبیل که دارای اهمیت بسیاری است را مورد بررسی قرار دهند تا بعدا دچار مشکل نشوند.

قبل از انعقاد قرارداد حتماً چند جلسه مذاکره و صحبت با یکدیگر برگزار کنید. صحبت بیشتر در مورد موضوع موردتوافق شما را به فهم عمیق‌تری از قرارداد می‌رساند. این را در نظر داشته باشید که همیشه با حسن نیت وارد یک توافق جدید بشوید و منافع طرف مقابل را مانند منافع خودتان محترم بشمارید. با این روش قطعاً بهتر و زودتر به توافق خواهید رسید.

بعد از اینکه مطمئن شدید اهداف شما و طرف مقابلتان در یک‌جهت و یک هدف قرار دارد وارد مرحله تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بشوید.

نكات حقوقى تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت از لحاظ ماهیت حقوقی از نوع عقود غیرمعین محسوب شده که در آن طرفین معامله برای رسیدن به منفعت موردنظر، سرمایه‌های مالی و معنوی خود را در اختیار طرف دیگر قرارداد می‌گذارند. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ریزه‌کاری‌های زیادی دارد که در صورت نادیده گرفتن آن‌ها، می‌تواند محل سوءاستفاده طرف مقابل قرار گیرد.این قرارداد با وجود دارا بودن سود زیاد برای طرفین، بدون رعایت دقیق نکات حقوقی می‌تواند به ضرر یک طرف تمام شود. خصوصاً برای مالکانی که تمام دارایی یعنی زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهند. بنابراین قبل از امضای این قرارداد، حتما با نکات مهم حقوقی آن آشنا شوید و بدون تحقیق شروع به ساخت‌و‌ساز نکنید.اگر شما قصد تنظیم این نوع قرارداد با سازنده را دارید، توجه داشته باشید که حتماً باید از مشورت یک یا چند وکیل و یا مشاور حقوقی متخصص(وکیل مشارکت در ساخت) در این زمینه استفاده کنید. مشارکت در ساخت نکات اساسی و حقوقی خاص و ویژه‌ای را دارد که حتماً باید هنگام تنظیم قرارداد موردتوجه قرار گیرد. از طرفی این قرارداد از پیچیده‌ترین مباحث در دعاوی موجود در دادگاه‌ها است. بنابراین هرگونه اشتباه در روند تنظیم این قرارداد می‌تواند علاوه بر بروز خسارات، خطری جدی برای هر دو طرف نیز باشد.

در تنظیم هر قراردادی مهمترین چیز تعیین و تشریح ارکان آن قرارداد می باشد، ارکان قرارداد ستون‌های اصلی آن است و باید در هرقراردادی وجود داشته باشد. قرارداد مشارکت نیز از این قاعده مثستثنی نبوده و تعیین ارکان ویژه آن از اهمیت بسزایی برخوردار می باشد. در ادامه سعی می‌کنیم شما را با ارکان اصلی قرارداد مشارکت در ساخت آشنا کنیم.

ارکان مهم قرارداد مشارکت

مشخصات طرف‌های قرارداد:

در وحله اول طرف مقابل را احراز هویت کنید و مشخصات سازنده و مالک و آدرسهای اقامت طرفین را کامل قید کنید. دقت کنید که طرف قرارداد دارای اهلیت قانونی بوده و ممنوعیتی در خصوص تنظیم قرارداد نداشته باشد.(ممنوعیتهای از قبیل:محجور بودن،عدم سمت و اختیار در تنظیم قرارداد، ممنوع المعامله بودن)

نکته:از حیث اصالت و صحت اسناد و همچنین سمت مالک موارد مذکور در معامله خانه یا زمین را باید رعایت کنید.

موضوع قرارداد:

در این قسمت مشخصات دقیق ملک موضوع مشارکت در ساخت از جمله پلاک ثبتی و حدود اربعه آن و همجنین نشانی پستی آن را بصورت کامل درج کنید.

آورده‌های دو طرف:

آورده مالک: تا حد امکان آورده‌های هر دو طرف قرارداد باید به وضوح ذکر شود. مثلا مالک باید ارزش‌گذاری دقیق روی ملک خود را انجام دهد. حتی اگر زمین یا ملک کلنگی از امتیازات خاص و ویژه‌ای برخوردار است، (مانند کنتور برق، چاه و … که قابل انتقال به ساختمان جدید هستند) باید در قرارداد ذکر شوند.

آورده سازنده: آورده‌های سازنده که ساخت پروژه با ویژگی‌های مشخص است، باید تمام و کمال و با جزئیات دقیق در قرارداد درج گردد.

مدت زمان قرارداد:

مدت زمانی که طرفین برای انجام و اتمام عملیات ساختمانی در نظر گرفته اند با ذکر آغاز و پایان آن می بایست که تعیین گردد. بهتر آن است که طرفین برای هر یک از مراحل ساخت مدت مشخصی را تعیین و برای تاخیر در آن خسارتی را مشخص نمایند.

تعهدات اختصاصی هر یک از طرفین قرارداد:

تکالیفی که مالک و سازنده به نحو اختصاصی برعهده دارند را بنحو دقیق و با ذکر ضمانت اجرای آنها مشخص کنید.

ذکر دقیق تمام هزینه‌ها نیز می باست در قسمت صورت بگیرد. مثلا این که آیا قرار است هزینه‌هایی همچون: صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت و…  به چه صورت پرداخت شوند، سازنده تمام این هزینه‌ها را پرداخت می‌کند یا مالک درصدی از آن را تقبل خواهد کرد، باید دقیق در قرارداد ذکر گردد.بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … هیچ ارتباطی به سازنده نداشته و این موارد باید در قرارداد ذکر شوند. اما هزینه‌های شروع پروژه شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و… جزو وظائف سازنده است و باید در قرارداد ذکر گردد.

شرایط اختصاصی قرارداد:

شرایطی از جمله اختیار فسخ قرارداد مشارکت برای هریک از طرفین،تعیین وجه التزام یا خسارت برای عدم انجام یا تاخیر در اجرای تعهدات هر یک از طرفین و امثال آن را در این قسمت تعیین نمایید.

پیشنهاد می‎شود در صورت ضرورت گنجاندن حق فسخ در قرارداد مشارکت، جهت اجتناب از آثار شراکت سازنده در پروژه، چنین پیش‌بینی شود که در فرض تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک، سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه‌های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات متعلق به مالک است و هیچ‌گونه حق مالکیتی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

تعیین شرایط فورس ماژور:

همانگونه که مستحضرید فورس ماژور به حادثه وشرایط غیرقابل پیش بینی گفته می شود که اجرای قرارداد را به صورت موقت غیرممکن سازد. اصولاً در مدت وقوع چنین حوادث قرارداد و تعهدات طرفین معلق می گردد تا مانع ایجاد شده مرتفع گردد مگر آنکه طرفین خلاف آن شرط کنند.

توصیه می شود که در قراردادهای مشارکت حتما قید شود که نوسانات قیمت ناشی از اختلالات اقتصادی از جمله تحریم مشمول فورس ماژور نمی گردد.

شرایط حل اختلاف:

در هر قراردادی هر چند کامل و جامع باشد،امکان بروز اختلاف بین طرفین وجود دارد و پیش بینی شرایط حل اختلافات احتمالی از ویزگیهای یک قرارداد کامل محسوب می شود. امروزه اصولاً جهت تسریع در زمان لازم برای حل اختلاف و کاهش هزینه های آن شرط داوری در قراردادها درج می شود. در صورت عدم وجود چنین شرطی محاکم قضایی محل وقوع ملک بعنوان مرجه عام تظلم خواهی صالح به رسیدگی به موضوع اختلاف می باشد.

توجه داشته باشید که قراردادهای مشارکت در ساخت آماده در بسیاری از مواردحاوی اشتباهات و بی دقتی های فاحش و عمده هستند علاوه بر اینکه مطابق نیازهای شما هم تنظیم نشده اند. پس به هیچ وجه به مفاد این قراردادها اکتفا ننموده و حتماً شروط اختصاصی خود و آنچه را که مدنظر دارید در قرارداد بگنجانید.

شروط مرسومه ضمن عقد قرارداد مشاركت ساخت

شروطی که معمولاً در ضمن عقد مشارکت در ساخت درج می شود بجهت تفاوت ویژگیهای و شرایط خاص هر قرارداد، آنقدر متنوع و گسترده است که نمی توان تمامی آنها را پیش بینی و به قلم درآورد ، ولیکن ما تلاش نمودیم  به شروطی  را که در بین عامه مردم از رواج بیشتری برخوردار و پیش بینی آن در قراداد مشارکت در ساخت الزامی است، اشاره کرده و آنها را مورد بررسی قرار دهیم.

از آن جهت عموماً در قراردادهای مشارکت در ساخت مالکین زمین طرف ناآگاه محسوب و فرض بر این است که آنها اطلاعات کمتری در مورد این نوع قرارداد دارند لذا شروط نمونه ای که ذکر شده بیشتر در جهت آگاهی مالکین می باشد.

1)برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود. تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد. در بالای تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.

2) اگر قصد تجمیع املاک یا زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود را دارید، حتما با مالکان زمین های مجاور یک قرارداد واحد با سازنده منعقد نمایید و از تنظیم قرارداد برای هر مالک با سازنده به صورت مجزی اجتناب کنید.

3) در تعیین بلاعوض به این نکته توجه کنید که لزوما سازنده‎ای که بلاعوض بیشتری می­ دهد، سازنده بهتری نیست. در این خصوص با کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کرده و سعی کنید دریافت بلا عوض قرارداد با چک بانکی صورت گیرد. در صورت وصول نشدن چک­های بلاعوض، در قرارداد مشارکت در ساخت ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.

4) حتماً علاوه بر تعیین مدت قرارداد، زمان بندی مشخصی برای اجرای هر یک از مراحل ساخت(اسکلت،دیوارچینی،سفتکاری، نازککاری و …) تعیین کنید و بعنوان ضمانت اجرای هر مرحله خسارت مشخصی را بابت تاخیر درج نمایید.

5) توصیه می‎شود که تا زمان پایان عملیات ساختمانی، پیش فروش ساختمان صورت نگیرد و این حق به سازنده داده نشود. اما در صورتی‎که تصمیم به پیش فروش گرفته شد حتما تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس از آن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه برای سازنده در نظر گرفته شده و با توافق کتبی مالک، پیش فروش صورت گیرد.

6) انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است صورت گیرد:
پس از دریافت جواز
پس از پایان مرحله سفت کاری
پس از تحویل ملک قابل سکونت
پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی

7) در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتما در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدرالسهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تایید نقشه­ های معماری تکلیف پارکینگ­ ها و انباری­ ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.

8)حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.

9) هر گونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به اطلاع داور برسانید. همچنین در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال کنید.

10) فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام،مدل،کشور سازنده، رنگ، جنس و … به‎صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود. چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس ازتنظیم قرارداد را در بر دارد. شایان ذکر است که ،اگر سازنده در انتهای فهرست مصالح و لوازم مورد نیاز عبارت ” یا مشابه” را ذکر کرد، مخالفت کنید تا از اختلاف های بعدی در این مورد جلوگیری شود و تغییر این فهرست را فقط با تایید کتبی مالک بپذیرید.

11) پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به صورت مدت دار به سازنده داده شود. از وکالت دادن در بقیه موارد جلوگیری شود.

12) کلیه چک هایی که در زمان قرارداد صادر می‎شود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و از کلیه چک ها کپی گرفت شود.( چک­ های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قراردادصادر می‎شوند، جنبه کیفری نخواهند داشت.)
جهت مطالعه قانون چک این مقاله را بخوانید

13) با توجه به بروزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی و … و آگاه نبودن برخی از سازنده گان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.

14) قرارداد را طوری تنظیم کنید که سازنده برای هر فعالیت و اقدام مهم مرتبط با قرارداد نیازمند به امضای مالک باشد. تمامی توافقات طرفین در حین قرارداد را با صورت‌جلسه کتبی و امضای طرفین انجام دهید.

15) قبل از تحویل ملک به سازنده کلیه عوارض شهرداری، بدهی های برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه کرده و با دریافت رسید کتبی ملک را به سازنده تحویل دهید.شایان ذکر است که پرداخت هرگونه جریمه (­ از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک ها و…) صرفا بر عهده­ سازنده است.

16) حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند.

17) در صورت وجود شرط داوری، امضا داور را بعنوان قبول داوری ذیل قرارداد اخذ کنید.

18) در تمامی مراحل از مشورت یک حقوقدان آگاه به مسائل قرارداد مشارکت در ساخت(وکیل مشارکت در ساخت) بهره برده و امضای ایشان را در ذیل قراردا بعنوان تایید مشاور اخذ نمایید.

فایل رایگان نمونه قرارداد مشارکت در ساخت در انتهای این مقاله برای شما عزیزان قرار گرفته است.

تعهدات مالک زمین یا خانه کلنگی در قرارداد مشارکت در ساخت

در این قرارداد تعهدات مالک واضح‌تر از تعهدات مجری یا سازنده است. مالک زمین خود را می‌دهد و جزئیات آن در قرارداد ذکر می‌شود. در واقع تسلیم ملک به پیمانکار یا سازنده اصلی ترین تعهد مالک در مشاركت ساخت است زیرا بدون تحویل ملک به سازنده شروع عملیات ساخت امکان پذیر نخواهد بود. پس باید مالکان بدانند اگر پس از عقد قرارداد پشیمان شدند بدون توافق نمی‌توانند آن را فسخ شده بخوانند و سازنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه حق خود را مطالبه و مراحل تسلیم ملک را که در تعهد مالک است اجرا کند. بنابراین یکی از مهمترین تعهداتی که بر عهده مالک است و باید در قرارداد ثبت شود، تعیین مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده به منظور آغاز عملیات ساخت است.

همچنین در فرض مشارکت مالک در هزینه‌های ساخت، باید جزییات این مشارکت و نحوه پرداخت‌های مالک به سازنده پروژه بصورت دقیق در متن قرارداد آورده شود.

تعهدات سازنده ملک در قرارداد مشاركت ساخت

بر خلاف تعهد مالک که مشخص است، تعهدات سازنده الگوی دقیق و خاصی ندارد و می‌تواند هرگونه تعهدی در نظر گرفته شود، پس دقت کنید!

مهم‌ترین تعهداتی که مجری می‌تواند بر عهده بگیرد عبارتند از:

1. پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه
2. پرداخت هزینه‌های اداری پروژه
3. پرداخت هزینه ماهانه‌ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت (معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده مبلغی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته می‌شود. میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک، هزینه‌های ساخت و قدرالسهم مالکین دارد.)

بنابراین در حالت کلی سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد می‌شود که ملک شما را طبق اصول اجرایی و مطابق با نقشه‌های اجرایی با کیفیت مندرج در قرارداد ساخته و به موقع تحویل شما دهد. تمام این موارد باید به صراحت و با جزییات در قرارداد ذکر شود.رعایت نکات استانداردسازی ملک و قوانین نظام مهندسی و سایر مراجع قانونی مرتبط، ارائه گزارش کار ساخت به مالک در دوره‌های مشخص شده و اخذ پایان کار و مراحل دریافت سند و همچنین پرداخت جرائم شهرداری همگی جزو تعهدات سازنده ملک مشارکتی است.

از جمله مواردی که سازنده هیچ تعهدی نسبت به پرداخت آن‌ها ندارد می‌توان به بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … اشاره کرد که در صورتی که قرار بر این باشد که سازنده آن را پرداخت کند لازم است تمامی این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند.

مدت قرارداد مشاركت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت می بایست مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و تحویل و بهره‌برداری باید با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال مشخص گردد. مالکین می بایست زمان‌بندی اجرای پروژه را از سازنده درخواست کرده و در قرارداد بیاورند. برمبنای این زمان‌بندی می‌توان مدت اجرای قرارداد را مشخص کرده و در صورت تاخیر سازنده از انجام هر مرحله خسارت تعیین نمود. در غیر اینصورت تا انتهای مدت قرارداد نمی توان متعرض سازنده بجهت تاخیر در اجرا یا حتی عدم شروع عملیات ساخت، گردید.

تاریخ تحویل سهم الشرکه به مالک و تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال از موارد مهمی است که باید در قراردا ذکر گردد.سعی کنید در بازه‌های زمانی مشخص مطابق با جدول زمان‌بندی پروژه، کار را مرحله به مرحله از سازنده تحویل گرفته تا در صورت فسخ قرارداد بهر دلیلی در حین انجام پروژه، سازنده سهمی از ملک شما نداشته باشد.

مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود.

قرارداد مشارکت در ساخت چه سودی دارد؟

نوسازی ملک قدیمی: خانه‌هایی که عمر بالای 25 سال دارند جزو بافت فرسوده محسوب می‌شوند و در برابر زلزله، بلایای طبیعی یا نشست زمین و ساختمان مقاوم نیستند. بنابراین بهتر است بازسازی شوند.

زیباسازی و استفاده از امکانات مدرن: مشارکت در ساخت علاوه بر اینکه خانه کلنگی فرسوده را با یک آپارتمان جدید زیبا جایگزین می‌کند، باعث می‌شود از شر مشکلات خانه‌های قدیمی مثل بوی فاضلاب، خرابی لوله‌ها، نداشتن آسانسور، سیستم گرمایشی و سرمایشی غیر اصولی و … خلاص شوید. در ضمن بسیاری از خانه‌های قدیمی هزینه تعمیر و نگهداری زیادی دارند که حتی با تعمیرات چندباره باز هم مشکل دارند و هر ساله برای صاحب‌خانه هزینه‌تراشی می‌کنند.

افزایش سرمایه: اگر خانه کلنگی دارید، در هنگام فروش فقط از سود زمین بهره می‌برید نه بنا. اما وقتی مشارکتی آن را می‌سازید، ارزش بنای نوساز هم به زمین شما اضافه می‌شود. حتی اگر خودتان نخواهید در آن‌جا زندگی کنید، با فروش آن سود بیشتری عایدتان می‌شود. پس با این کار، ارزش ملک خود را بیشتر می‌کنید.

فروش سریع‌تر: حتما می‌دانید که خانه نوساز سریع‌تر و راحت‌تر از یک خانه کلنگی قدیمی فروش می‌رود و به قول معروف مشتری دست به نقد دارد. پس حتی اگر قصد فروش خانه خود را دارید، بازسازی و نوسازی آن به فروش بهتر آن کمک می‌کند.
نکته‌ای که باید در نظر بگرید این است که در بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه برای مالک، مشارکت در ساخت اقتصادی نیست و فروش ملک به صرفه‌تر است. حتما قبل از گرفتن تصمیم به مشارکت در ساخت، با کمک یک مشاور برآوردهای لازم را انجام دهید و سهم خود را بدانید.

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

به تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد، اصطلاحا ” سهم‌الشرکه” می‌گویند. تعیین سهم‌الشرکه یکی از اصلی‌ترین مواردی است که مالک و سازنده باید روی آن توافق کنند. سهم مالک و سازنده  از کل ساختمان باید در قرارداد مشخص شود. همچنین محل استقرار آن به صورت دقیق ذکر شده، تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هریک از طرفین باید به صورت دقیق مشخص گردد. مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت زمین، تعداد طبقات و میزان هزینه ساخت، نوع سند، محله، گذر و نوع ساخت و سازنده متغیر است.

در هر صورت تعیین میزان سهم طرفین از پروژه به صورت توافقی است و افراد با توجه به عرف عمل می‌کنند و با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در هر منطقه می‌تواند متفاوت باشد. مطابق عرف معمول تقسیم سود بین مالک و سازنده به صورت 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده انجام می‌شود. اما با توجه به رشد قیمت زمین و مسکن، در حال حاضر مبلغی تحت عنوان “بلاعوض” نیز از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود که تا زمان آماده شدن ساختمان جدید، خانه‌ای برای خود بگیرد.

سعی کنید تمامی مراحل ارزش‌گذاری ملک را توسط کارشناسان و متخصصان رسمی انجام دهید.
بهتر است که سهم‌الشرکه  به صورت درصدی از کل پروژه تعیین گردد و نه بر اساس طبقات ملک و بعد از اتمام ساخت برای انتخاب واحدهای متعلق به مالک و سازنده از قرعه‌کشی استفاده کنید. بدین ترتیب مطمئن خواهید بود که کیفیت ساخت تمام قسمت‌های ساختمان مشابه می‌باشد.
باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.

چگونگی انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت

از مهمترین تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت موضوع انتقال سند می باشد که بر اساس توافق طرفین در خصوص قدرالسهم و نوع آن که بنحو مشاعی باشد یا تفکیکی و زمان بندی احداث ساختمان، شرایط آن تفاوت خواهد داشت.

 حالتهایی که در حال حاضر در قرادادها رواج دارد شامل موارد زیر است:

1- مالک با سازنده توافق می‌کند که در قبال پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند.
2- شرایط فوق می‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده شود.
3- حالت سوم این است که مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد، به عنوان مثال یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود، که حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.

با ابن حال امروزه همچنان از مهمترین مشکلات قراداد مشارکت در ساخت مربوط به انتقال بخشی از ملک به سازنده به عنوان تمام سهم مندرج در قرارداد در مراحل بسیار ابتدایی پروژه و یا اعطای وکالت بدون حق عزل به منظور تملک تمام سهم از عرصه، به سازنده است که با هدف اطمینان بخشیدن به وی، مالک ملتزم می‎شود که یا بصورت یک جا و یا در طول دوره ساخت و تحویل، تمام سهم سازنده از عرصه را بنام طرف مقابل بزند. گرچه همانطور که گفته شد در مقابل ممکن است تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت به عنوان ضمانت اجرای عدم اتمام پروژه یا عدم انجام تعهدات از سازنده اخذ گردد که می تواند تا اندازه ای اعتماد متقابلی را به مالک از جهت تضمین در انجام هر مرحله از پیشرفت پروژه را بدهد، لیکن کسانی که از مراحل دادرسی و صرف زمان طولانی و پرداخت هزینه های فراوان در این مسیر خبر دارند، می‎دانند که بدواً لازم است که به نقض تعهد با اساس نظریه کارشناس تکیه کنند و نیز از عهده اثبات عدم دخالت عوامل غیر قابل پیش بینی برآیند، سپس در فرض به اجرا گذاشتن تضمینات اگر نتوانند مالی از سازنده معرفی نمایند، باید از مراحل توقیف سهم وی از پروژه (آنهم در فرضی که طلبکار دیگری قبلاً اقدام به توقیف آن ننموده باشد) عبور کنند.
در خصوص اعطای وکالت این مشکل نیز قابل تصور است که؛ از آنجا که مطابق قانون تمام اقدامات وکیل از جانب موکل محسوب می‎گردد لذا چنانچه سازنده در خصوص اختیارات ناشی از وکالتنامه هر اقدامی بنماید پاسخگویی به مشکلات احتمالی بر عهده اصیل یعنی همان کسی است که نام او در سند مالکیت به عنوان مالک درج گردیده است. راه حلی که در این خصوص بنظر می‎رسد اینکه؛ مالک در متن وکالتنامه حق انتقال سهم سازنده به دیگری را و نیز تفویض اختیارات ناشی از وکالتنامه را، از وی سلب کند.

جهت اجتناب و جلوگیری از این مسائل توصیه می شود قرارداد مشارکت توسط افراد حقوقدان و با تجربه کافی در خصوص قراردادهای ساخت و ساز تهیه و تنظیم گردد.

انتخاب داور برای حل اختلافات احتمالی

امروزه شرط داوری بعنوان یک روش مناسب و سریع در حل اختلاف، در قراردادهای مختلف درج و پیش بینی می گردد. اما همانطوری که شرط داوری دارای محاسنی می باشد از طرف مقابل تحت شرایطی می تواند برای قرارداد مضر و مخاطره آمیز شود. توضیح آنکه داوری و حدود و شرایط آن امری مهم و تخصصی می باشد فلذا پیش بینی این شرایط و تعیین چارچوب در قرارداد از اهمیت ویژه ای برخوردار است. بعنوان مثال بهتر است هنگام عقد قرارداد مشارکت، داور یا داوران انتخاب کنید و نام ایشان را صراحتاً در قرارداد ذکر کرده و حدود اختیارات وی را تعریف نمایید(به داور اختیارات افسار گسیخته ندهید).

همچنین توصیه می شود که قبول داوری از سوی داور انتخابی را در ذیل قرارداد و با امضای آن اخذ نمایید تا در این خصوص بعداً با مشکل مواجه نشوید. توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری، نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است. سعی کنید اشخاصی را بعنوان داور انتخاب کنید که در مسائل حقوقی و فنی قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان تخصص و اطلاعات کافی داشته باشند.حتما زمانی که داور باید ظرف آن زمان اظهارنظر کند را در قرارداد مشخص کنید.

در بسیاری از موارد طرفین قرارداد یا خود داور از نقش واقعی خویش مطلع نیستند و داوری را با ریش سفیدی و یا میانجیگری اشتباه میگیرند. چنین اشتباهی برای داور و نیز طرفین قرارداد مشکلات جدی به بار می آورد. عدم صدور رای داوری در مدت مقرر باعث می شود که داور ملزم به جبران خسارات طرفین گردد و به حکم دادگاه تا پنج سال از داوری محروم گردد علاوه بر آن به علت وجود شرط داوری در قرارداد، دادگاه نیز  قبل از انقضای مدت داوری یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نمی کند.

جهت مشاوره و تنظیم تخصصی قرارداد مشارکت در ساخت با آريا وكيل تماس حاصل فرمایید.

سوالات متداول:

• طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در چه صورتی حق فسخ دارند؟

در قراردادهای مشارکتی در ساخت‌وساز در دو حالت حق فسخ وجود دارد: 1- اختیار قراردادی 2- خیارات قانونی

اگر هنگام تنظیم قرارداد مشارکت ساخت به طور صریح به حق فسخ طرفین اشاره شود و یکی از طرفین با رجوع به قرارداد اقدام به فسخ کند، خیار فسخ قراردادی می‌گویند. در قانون مدنی نیز چند مورد خیار فسخ پیش‌بینی شده است، که به این خیارات، خیارات قانونی می‌گویند. اگر طرفین بخواهند با رجوع به خیارات قانونی، اقدام به فسخ کنند، دادگاه در مورد فسخ تصمیم می‌گیرد.از جمله مواردی قانون امکان فسخ قراردادهای مشارکتی در ساخت‌وساز را می‌دهدشامل: خیار مجلس، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس

• ضمانت مناسب برای اجرای تعهدات قراردادی توسط سازنده چیست؟

علاوه بر پیش بینی فسخ که برای مالک باید در قرارداد در نظر گرفته شود، مبلغی نیز باید به عنوان وجه التزام در قرارداد مشارکت به نفع ملک قید شود تا در صورت عدم عمل به تعهدات از سازنده دریافت شود. اما باید این مورد را نیز در نظر داشت که معمولا اگر این مشکلات پس از تخریب ساختمان اتفاق افتاده باشد و همچنین سازنده نیز مصالحی را در شروع کار استفاده کرده باشد کار به دادگاه خواهد کشید و در این مرحله میزان خسارت‌ها باید توسط کارشناسی انجام شود. اما وجه التزام عدم انجام پروژه ذکر شده در هر صورت توسط مالک اخذ می‌شود. وجهی نیز می‌توان به عنوان تاخیر در تحویل ملک در نظر گرفت.

• در صورت ورثه ای بودن ملک آیا برای تنظیم مشارکت در ساخت اخذ گواهی انحصار وراثت الزامی است؟

بلی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت گرفتن انحصار وراثت الزامی است ولی بعد از انجام انحصارت وراثت، وراث می توانند برای سهولت کار طی وکالت نامه رسمی اختیار امور را به یکی از وراث واگذار کنند.

جهت کسب آگاهی بیشتر در این خصوص به مقالاتی که در وبسایت آریا وکیل(وکیل خوب) در خصوص انحصار وراثت منتشر شده است مراجعه فرمایید

• اگر زمینی چند مالک مشاعی داشته باشد آیا سازنده می تواند با هر یک از مالکین قراداد مجزا منعقد کند؟

خیر، در این حالت مشارکت با سازنده تنها بصورت جمعي ممکن است قرارداد منظور، مشارکت در ساخت عرصه است، و عرصه نیز چند مالک دارد فلذا می بایست همه مالکین در ضمن یک قرارداد اقدام به مشارکت در ساخت زمین مشاعی نمایند. به زبان ساده تر، چند نفر در زمینی شریک هستند و قصد مشارکت دارند و قراردادی واحد باید بین طرف اول یعنی همه مالکین و طرف دوم یعنی سازنده حاکم گردد.

• اگر مالک پس از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ملک را تخلیه نکند موضوع قرارداد قابل پیگیری است یا قرارداد فسخ می گردد؟

پیرو قانون مدنی در خسارات حاصله ازعدم اجراي تعهدات و همچنین ماده 221 قانون مدنی که میگوید: “اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند ،در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است،مشروط بر اینکه جبران خسارت ،تصریح شده باشد.” متعاملین باید توجه داشته باشند که در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت ، مبایعه نامه یا قولنامه یااجاره نامه و قراردادهایی از این قبیل اگر چکی جهت معامله صادر وبرگشت میخورد ،یا موعدی در مبایعه نامه جهت تنظیم سند تعیین وطرف مقابل گواهی عدم حضور از دفترخانه مورد توافق در قرارداد اخذ میکند ،ویا مواردی از این دست که ثابت کند طرف مقابل به تعهدات خو د عمل نکرده موضوع قابل پیگیری بوده و منجر به پرداخت خسارت می گردد .
و براسا س ماده 227 قانون مدنی که می گوید:“درمورد میزان خسارت میگوید ؛اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف ،متخلف مبلغی به عنوان خسارت ،تادیه نماید حاکم نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه ملزم شده محکوم نماید .
متعاملین باید در قرارداد ها توجه به مبالغ خسارات داشه باشند که گه گاه با توجه به ارزش معامله مبلغ خسارات مندرج ناچیز و گاهی مبالغ هنگفت وخارج از قاعده میباشد.

با توجه به نکاتی که بیان شد قرارداد مشارکت در ساخت، باوجود پرمخاطب بودن یکی از پیچیده‌ترین و حساس‌ترین قراردادها است، که درنتیجه نیازمند تنظیم توسط متخصصان حقوقی(وکیل مشارکت در ساخت) خواهد بود. اگر شما متقاضی یک قرارداد حرفه‌ای و تخصصی در این زمینه هستید، می‌توانید برای داشتن تجربه رابطه مشارکتی موفق و باکیفیت با گروه وکلای آریا(وکیل خوب) تماس بگیرید.