تمدید اجاره در ایام کرونا

حکم تخلیه در چه صورت اجرا می‌شود؟

گفتنی است که مصوبه اشاره شده با نظر و تائید اتاق اصناف ایران به نمایندگی از مشاورین املاک و دادستانی کل کشور تهیه و تدوین شده و این مراجع در صورت حل اختلاف حسن اجرای مصوبه را کنترل می‌کنند.

همان گونه که اشاره شد برای گرفتن حکم تخلیه مستأجر، شروطی لازم است که باوجود یکی از آن‌ها مالک می‌تواند در راستای تمدید نکردن قرارداد اقدام کند. نخست آن که مستأجر به تعهدات خود عمل نکرده باشد. دوم این که مستأجر افزایش نرخ تعیین‌ شده را نپذیرد. مورد دیگر این است که موجر به ملک اجاره داده شده نیاز پیدا کند و این نیاز باید برای قاضی شورای حل اختلاف احراز شود.

همچنین اگر مشخص شود که مالک خانه را به فروش رسانده یا خودش می‌خواهد در واحدی که اکنون مستأجر در آن ساکن است سکونت کند، باید خانه تخلیه شود و مستأجر طبق مصوبه دو ماه فرصت دارد که ملک مورد اجاره را تخلیه کند. یک مورد دیگر این است که فرد خانه قدیمی خود را اجاره داده و حالا قصد دارد آن را از نو بسازد که اگر پروانه ساخت از شهرداری داشته باشد حکم تخلیه صادر می‌شود.

با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌ های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر ، کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۹۹/۴/۸ هنوز تمدید نشده است ، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد ” .

بر اساس این قانون یا به عبارت دیگر مصوبه ستاد ملی کرونا که در حکم قانون است ، تمدید قراردادهای اجاره که مربوط به املاک مسکونی هستند و تا تاریخ 8 تیر ماه 1399 تمدید نشده اند ، در صورتی که مستاجر تمایل به تمدید قرارداد اجاره داشته باشد ، حتی در صورتی که مالک راضی نباشد ، قراداد اجاره به صورت خودکار و اتوماتیک قابل تمدید است

به عبارت دیگر ، مالکان نمی توانند بدون دلیل موجهی مستاجران خود را به اصطلاح جواب کرده و از منزل اجاره ای بیرون کنند ؛ بلکه بر اساس این قانون ، قرارداد اجاره املاک مسکونی در سال ۱۴۰۰ به صورت خودکار قابل تمدید است که البته تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا منوط به وجود شرایطی است که در ادامه ذکر می شود و در موارد استتثنائی ، قرارداد اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا قابل تمدید نخواهد بود .

شرایط تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

همانگونه که در قسمت قبل بیان شد ، مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص تمدید اجاره در زمان کرونا برای سال ۱۴۰۰ نیز معتبر می باشد و در حال حاضر ، در سال 1400 نیز قراردادهای اجاره اماکن مسکونی به صورت خودکار بدون الزام به تنظیم سند رسمی اجاره قابل تمدید هستند ؛ با این حال در مصوبه ستاد مقابله با کرونا ، شرایطی برای تمدید اجاره پیش بینی شده است .

یکی از مهم ترین شرایط تمدید قرارداد اجاره این است که حتما تا سقف تعیین شده در قانون ، نرخ اجاره بها یا مبالغ رهن افزایش پیدا کند که این مبلغ اضافه در تهران 25 درصد ، در کلان شهرها 20 درصد و برای سایر شهرها تا 15 درصد می باشد . چرا که بر اساس متن این مصوبه :

” حداکثر افزایش میزان اجاره‌ بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا 25 درصد ، کلان‌ شهرهای دیگر شامل شهرهای مشهد ، تبریز ، اصفهان ، شیراز ، کرج ، اهواز ، قم و کرمانشاه تا 20 درصد و سایر شهرهای کشور تا 15 درصد خواهد بود ” .

بر این اساس ، شرایط تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا آن است که موجر یا اجاره دهنده صرفا تا سقف 25 ، 20 و 15 درصد می تواند مبالغ اجاره بها یا رهن را افزایش دهد .

با این حال اگر مستاجر و موجر در خصوص نحوه تعیین میزان اجاره بها با مبالغی بیشتر از قانون ستاد ملی مقابله با کرونا توافق کنند و به عبارت دیگر ، مستاجر راضی باشد که مبلغ اجاره بهای بیشتری برای تمدید قرارداد اجاره بپردازد ، همان توافق محترم بوده و مورد عمل قرار می گیرد ، اما اگر مستاجر راضی به پرداخت مبالغ بیشتری نباشد صرفا در چارچوب درصدهای ذکر شده می توان مبلغ اجاره بها را افزایش داد .

همچنین گفتنی است که در صورتی که مستاجر تمایلی به تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا را نداشته باشد ، موجر به استناد این قانون نمی تواند مستاجر را مجبور به تمدید قرارداد اجاره نماید ؛ بلکه قانون و مصوبه تمدید قراداد اجاره سال ۱۴۰۰ در راستای حمایت از مستاجران وضع شده است و صرفا می توان موجر یا مالک را مجبور به تمدید قرارداد اجاره نمود .

استثنائات تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

در قسمت قبل شرایط تمدید قرارداد اجاره بر اساس قانون و مصوبه تمدید اجاره در زمان کرونا برای سال 1400 را مورد بررسی قرار دادیم . با این حال نکته مهمی که در این خصوص وجود دارد آن است که تمدید اجباری قرارداد اجاره در سال 1400 ، به همان اندازه ای که به نفع مستاجران بوده و از صدور حکم تخلیه مستاجران جلوگیری می کند ، به ضرر مالکان است .

چرا که تا اندازه زیادی تصرفات مالک در ملک اجاره ای را محدود می کند و از همین رو ، چنین مصوباتی اصولا خلاف احترام به اصل مالکیت و سلطه افراد بر اموال شان می باشد . به همین دلیل در مصوبه تمدید قرارداد اجاره که در سال 1399 به تصویب رسیده و برای سال ۱۴۰۰ نیز معتبر است ، استثنائاتی برای تمدید قرارداد اجاره پیش بینی شده است که در صورت وجود استثنائات مذکور ، قرارداد اجاره تمدید نشده و مستاجر باید ملک مورد اجاره را تخلیه نماید .

املاک مورد اجاره ای که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند ، مستاجر می ‌بایست ظرف ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره اقدام نمایند . بنابراین در صورتی که ملک مورد اجاره با عقد بیع به دیگری منتقل شده باشد ، مستاجر باید ملک را تخلیه نماید .

مستاجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز ، به تشخیص دادگاه صالح به تکالیف قانونی مستاجر عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد . مانند موردی که مستاجر هزینه های قبوض مصرفی یا شارژ ملک مورد اجاره را پرداخت ننموده است که در چنین شرایطی مالک می تواند در مراجع قضایی صدور حکم تخلیه مستاجر را تقاضا کند و در صورت اثبات عدم انجام تعهدات توسط مستاجر ، حکم تخلیه صادر خواهد شد .

مانند حالتی که رفتار مستاجر خلاف عرف بوده و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده ، باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی باشد و یا آنکه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره ‌نامه اعم از کاربری نماید .

در صورتی که مالک به منظور تخریب واحد مسکونی ، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی ، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات ساختمان را اخذ نموده باشد ، مستاجر باید اقدام به تخلیه مال مورد اجاره نماید .

در صورتی که مشخص شود موجر و افراد تحت تکفل وی صرفا مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز مالک و افراد تحت تکفل موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت ، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود ، قرارداد اجاره در سال 1400 قابل تمدید نخواهد بود .

چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید ، بر اساس مستندات ثابت کننده و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده ، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد ؛ چرا که عدم پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره سبب متضرر شدن مالک می شود و قرارداد اجاره قابل تمدید نخواهد بود .

در صورتی که مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ ‌های فوق‌الذکر در مصوبه تمدید قرارداد اجاره سال ۱۴۰۰ یعنی 15 و 20 و 25 درصد موافقت ننماید ، واحد قابل تخلیه است .

گفتنی است که در صورت عدم وجود موارد استثنائات تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا ، نمی توان مستاجر را از ملک مورد اجاره بیرون کرد و مراجع قضایی نیز با استناد به همین مصوبه و قانون حکم تخلیه ملک مورد اجاره را صادر نخواهند کرد .

مبلغ افزایش اجاره بها با توجه به مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا چند درصد می باشد؟

در صورتیکه مستاجر در کلان شهر تهران25 درصد، سایر کلان شهر ها از جمله اصفهان، تبریز و … 20 درصد و سایر مناطق شهری کشور تا 15 درصد افزایش اجاره بها را پرداخت کند، قرارداد اجاره در دوران کرونا تا یک سال دیگر به صورت خودکار تمدید می شود.

مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا شامل چه نوع املاک استیجاری می باشد؟

مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا فقط شامل املاک مسکونی استیجاری می باشد و املاک تجاری را در بر نمی گیرد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر و همچنین مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی با آریا وکیل تماس بگیرید.