دعوی اثبات مالکیت چیست و چه شرایطی دارد؟

تعریف دعوی اثبات مالکیت

دعوی اثبات مالکیت عنوان دعوی است که خواهان یا مدعی در مقام اثبات مالکیت عین مانند اموال منقول و غیر منقول یا حق مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق و سایر حقوق مالی یا غیر مالی مورد ادعای خویش بر می آید.
طبق قانون مالک کسی است که سند به نام او می باشد اما بسیار پیش آمده است که بین دارندگان سند اختلاف در مالکیت پیش می آید ، اینجاست که دعوای اثبات مالکیت مطرح می شود .
دعوای اثبات مالکیت جزء دعاوی مالی می باشد .

شرایط دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌نماید که لازم است شرایط ذیل در دعوای اثبات مالکیت وجود داشته باشد:
۱– وجود قرارداد کتبی یا شفاهی
خواهان دعوای اثبات مالکیت بایستی بدواً نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند،
چرا که خواهان دعوی اثبات مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید، اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.
۲– اثبات اعتبار قرارداد
با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و مستنداً به اصالت الصحه این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده مبنی بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛ چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.
۳- الزام به تنظیم سند
یکی دیگر از شرایطی که در طرح دعوای اثبات مالکیت باید رعایت گردد، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است. به ویژه زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد، چرا که معمولاً دادگاه‌ها در چنین مواردی دعوای اثبات مالکیت را به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی رد می‌کنند با این اعتقاد که دعوا بر فرض ثبوت دارای اثر قانونی نیست.
نکته : توجه گردد که در صورت وقوع عقد بیع علی الخصوص بیع غیر منقول، بهتر است خریدار نسبت به طرح دعوی اثبات وقوع عقد بیع اقدام نماید. دادخواست اثبات مالکیت با دادخواست اثبات وقوع بیع متفاوت است. در خصوص دعاوی اموال غیر منقول، دعوی اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود، در مقابل دادخواست اثبات مالکیت نسبت به املاک با توجه به نظریه غالب در رویه قضائی، در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد. اثبات وقوع بیع، معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی(مثل مبایعه نامه)جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست؛ اما دعوی اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه، طرح شود.

اثر اثبات مالکیت

در صورت اثبات مالکیت، تصرفات متصرف قبلی و آثار وی محو می گردد و در صورتی که تصرف وی عدوانی بوده باشد به اجرت المثل ایام تصرف و خسارات حاصله محکوم خواهد شد.

دلایل اثبات مالکیت

در مواقعی که دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می دانند و در نتیجه ی اختلاف و دعوا میان آنها بالا می گیرد باید هر کس که مدعی مالکیت مال است با استفاده از دلایل اثبات مانند سند، شهادت شهود یا اماره ی ید (تصرف) ادعای خود را اثبات کند.

• سند

مهمترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. مطابق قانون، اموال مانند املاک باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند، به همین دلیل دولت فقط کسی را که مال نامبرده به نام وی ثبت شده است، به عنوان مالک مال به رسمیت می شمارد.

• شاهد

با وجود اینکه سند، مهمترین دلیل اثبات مالکیت است، نمی توان ارزش اثباتی شاهد را نادیده گرفت. چرا که در بسیاری از مواقع، می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال اثبات کرد. البته نباید فراموش کرد که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه او باید راستگو و موجه باشد و در ظاهر نیز مشکلی که اعتبار شهادت او را خدشه‌ دار سازد، نداشته باشد.

• اماره ید

اماره ید یا تصرف، راه دیگر اثبات مالکیت است. منظور از اماره ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
به ‌عنوان مثال کسی که اتومبیلی سوار است؛ مالک آن بوده و نباید تصور کرد که او اتومبیل را از راه غیرقانونی و نامشروع به دست آورده است. بنابراین تصرف در مال به‌ عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را ثابت نکند.
در صورتی که فردی مدعی شود متصرف، مالک مال نبوده و این موضوع را هم با استفاده از سند یا شهود اثبات کند، مالکیت متصرف منتفی است.

مدارک و منضمات مورد نیاز اثبات مالکیت

تصویر مصدق سند یا قرارداد
تصویر مصدق رسید پرداخت وجه
استشهادیه ( درخواست استماع شهادت شهود و مطلعین )
درخواست استعلام
عندالزوم درخواست جلب نظر کارشناس
عندالزوم درخواست انجام تحقیقات محلی …

دادگاه صالح برای رسیدگی اثبات مالکیت

برای اثبات مالکیت،صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به امر، با توجه به نوع مال متفاوت خواهد بود، در صورتی که مال غیرمنقول باشد، اثبات مالکیت با دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول خواهد بود و اگر موضوع اختلاف مالکیت مال منقول باشد، دادگاه صالح برای رسیدگی دادگاه محل اقامت مدعی علیه که مال منقول در تصرف اوست می‌باشد.

قوانین و مقررات دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت در قانون مدنی:
ماده۳۰- هر مالکی نسبت به مایَملَک خود حق همه گونه تصرف و اِنتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.
ماده۳۱- هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.
ماده۳۲- تمام ثمرات و متعلقات اموال مَنقوله و غیرمَنقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع، مالِ مالکِ اموال مزبوره است.
ماده۳۳- نما و محصولی که از زمین حاصل می‌شود مال مالک زمین است چه به خودی خود روییده باشد یا به واسطه عملیات مالک مگر این‌که نما با حاصل از اَصله یا حَبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول، مال صاحب اَصله یا حَبه خواهد بود اگرچه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.
ماده۳۴- نتاج حیوانات در ملکیت، تابع مادر است و هرکس مالک مادر شد مالک نتاج آن هم خواهد شد.
ماده۳۵- تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.
ماده۳۶- تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مُمَلّک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.
ماده۳۷- اگر متصرف فعلی اِقرار کند که مِلک سابقاً مال مُدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر این‌که ثابت نماید که مِلک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده۳۸- مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مُحاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه‌گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد.
ماده۳۹- هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حَفری که در زیر زمین است مِلک مالک آن زمین محسوب می‌شود مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.
ماده ۱۹۰- برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
• قصد طرفین و رضای آن‌ها
• اَهلیت طرفین
• موضوع معین که مورد معامله باشد
• مشروعیت جهت معامله
ماده۱۹۱- عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند.
ماده۱۹۲- در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن‌ها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبین قصد و رضا باشد کافی خواهد بود.
ماده۱۹۳- انشای معامله ممکن است به وسیله‌ی عملی که مُبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر درباره دعوی اثبات مالکیت و همچنین مشاوره رایگان با وکیل متخصص امور ملکی با آریا وکیل تماس بگیرید.

سوالات متداول
1. آیا در دست داشتن سند اصلاحات اراضی نشان از مالکیت است یا باید دادخواست اثبات مالکیت داد؟
وجود سند مالکیت اصلاحات اراضی نشان از مالکیت شخص است چون این قانون و تکلیف قانونی است و نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت نیست ولی به هر حال اگر اصلاحات اراضی صورت گرفته و شما سند دریافت نمودید می توانید بر اساس مقررات تقاضای سند رسمی مالکیت از اداره ثبت محل بکنید. دارنده مدارک مربوط به اصلاحات اراضی می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت محل خود تقاضای سند را بکند در این صورت اداره ثبت اسناد و مدارک وی را بررسی و بعد از جانمایی ملک و تحقیق و معاینه محلی و سایر مقدمات ثبتی برای وی سند تک برگی صادر خواهد نمود.

2. آیا بین املاک ثبت شده با املا¬ک ثبت نشده در دعوی اثبات مالکیت تفاوتی وجود دارد؟
در مورد املاک ثبت شده، دعوی اثبات مالکیت برخلاف سند رسمی قابل پذیرش نیست؛ اما در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی چون تثبیت مالکیت اشخاص براساس مقررات قانون ثبت اسناد و املاک ممکن است، متقاضی باید براساس مقررات مزبور عمل کند مگر این که درخصوص مالکیت اختلاف باشد که در این حالت با توجه به این که دادگستری مرجع رسمی تظلمات می‌باشد، رسیدگی به اختلاف طرفین نه تنها منع قانونی ندارد بلکه در زمره تکالیف قانونی دادگاه‌های عمومی است.

3. آیا دعوی اثبات مالکیت قابلیت استماع دارد یا خیر؟
دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی فقط و فقط قابلیت استماع را دارد و اثبات آن با سند عادی و سایر ادله قانونی و یا هر یک از آن‌ها امکانپذیر است. با این اوصاف برای اثبات نقل و انتقالات چنین املاکی سند عادی نیز جزء ادله اثباتی قرار دارد مانند اقرار، شهادت و …اما در املاکی که سابقه ثبتی دارند و جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته است و سند مالکیت به نام اشخاص صادر شده است ملاک مالکیت افراد ماده ۲۲ قانون ثبت است.