قانون سرقفلى

قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد.

در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.

سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:

«سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

انواع سرقفلی

سرقفلی را عموما به دو نوع تقسیم می‌کنند: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی.

تعریف حق سرقفلی (سرقفلی واقعی)

حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازه‌های آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این تعریف از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» نیز گفته می‌شود.

سرقفلی مغازه مبنای قراردادی دارد، به‌عبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستأجر واگذار شده است و به این مستأجر مالک سرقفلی گفته می‌شود.

دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره می‌دهد.

عوامل تعیین‌کننده میزان سرقفلی واقعی، محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است.

اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد.

یا مستأجر می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.

تعریف حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی)

حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست‎آمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.

حق کسب یا پیشه در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» هم آمده است. بعضی به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.

عده‌ای حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند اما این دو، دو حق مجزا با هدفی متفاوت هستند.

تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی چیست؟

با تعریفی که از حق کسب و پیشه و حقوق تجاری داشتیم مشخص می‌شود که بر خلاف حق سرقفلی، چنین حقی قبل از عقد اجاره وجود ندارد بلکه با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود.
حق کسب و پیشه، مختص مستأجر است و آن را با سند رسمی می‌توان منتقل کرد. اما برای سرقفلی چنین شرطی وجود نداشته و با قرارداد عادی نیز قابل انتقال است.
سرقفلی متعلق به محل کسب(محل تجاری) است اما حق کسب و پیشه متعلق به کاسب(شغل تجاری) است.
حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است. حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.
حق سرقفلی مغازه وابسته به عرف محل است و در اختیار موجر است و مستأجر در تعیین آن نقشی ندارد، حق کسب و پیشه بر اساس قوانین، برای حفظ حقوق شخص(حقیقی یا حقوقی) کاسب است و محاکم(مانند قاضی) بر اساس نظر کارشناسی، مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند.

به این مثال توجه کنید تا دقیقا معنای حق سرقفلی را درک کنید.

فرض کنید شما یک دهنه مغازه را از مالک آن اجاره می‎کنید و با توافق به مبلغی بعنوان سرقفلی در آن به فعالیت مشغول می شوید (به عنوان مثال لوازم خانگی) و پس از مدتی با کلی تلاش و سخت‎کوشی میزان مشتریان خود را افزایش می‎دهید.

اما نکته اینجاست که شما با این کار، به شهرت مغازه ای که مالک آن شخص دیگری است نیز کمک کرده‎اید.

حال اگر مالک بعد از مدت قرارداد دیگر پذیرای شما نباشد و تخلیه آن را از شما بخواهد، شما مجبورید مجددا مشتریان خود را در محیطی جدید بدست آورید و این در حالیست که صاحب مغازه از شهرتی که شما برای آن جمع کردید می‎تواند به رایگان به نفع خود استفاده کند.
بر همین اساس هم قانون گذار سعی کرده تا از مستاجران در برابر صاحب مغازه دفاع کند.

توافق در خصوص سرقفلی

اما توافق بر سرقفلی به چند طریق امکان پذیر است:

در هنگام قرارداد مستاجر با توافق مالک یک مبلغ مشخصی را به عنوان سرقفلی در اختیار مالک قرار می‎دهد که در عرف به آن خرید سرقفلی هم گفته می‎شود.
با این کار مالک مغازه بر اساس قانون ملزم است تا در هنگام تخلیه، سرقفلی را به قیمت روز محاسبه نماید و به مستاجر بپردازد.

پس باید به چند نکته توجه کرد:

اول آنکه قرارداد شما باید قرارداد اجاره باشد دوم آنکه ملک مورد اجاره تجاری باشد و نهایتا اینکه مستاجر حتما باید مبلغ ذکر شده را به عنوان سرقفلی پرداخت کند.

همچنین هنگام قرارداد مستاجر و مالک توافق می‎کنند که مالک باید تا زمان مورد توافق با مستاجر، ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد و هر سال با قیمتی منصفانه آن را به مستاجر واگذار کند. اگر با پایان مدت قرارداد مالک تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد باید همان مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند.

سومین مورد هم اینکه در زمان انعقاد قرارداد اجاره مالک توافق کند تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق ندارد مبلغ اجاره بها را افزایش دهد و یا در خواست تخلیه نماید و هر سال نیز ملک را با همان مبلغ به مستاجر واگذار نماید.

در این حالت نیز، مستاجر می‎تواند در صورت تقاضای مالک مبنی بر تخلیه ملک مبلغی را بعنوان سرقفلی بخواهد.

مبلغ سرقفلی

مبلغ سر قفلی بر اساس فاکتورهایی سنجیده می شود که مرجع صلاحیت‎دار نیز به آن توجه می‎نماید.

موقعیت محل تجاری
کیفیت و شرایط اجاره از این نظر که چه مزایایی برای مالک یا مستاجر لحاظ شده.
مدت اشتغال مستاجر به آن کسب و کار در محلی که اجاره داده شده و حسن شهرتش که در معروفیت آن مکان اثر داشته است.
نوع تجارت و کسب و کار مستاجر
وضعیت محل اجاره

اعمال تغییرات در ملک توسط خریدار سرقفلی

تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود . بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد.

تغییر شغل خریدار سرقفلی

مستاجر مغازه نمی‌تواند شغل خود را تغییر دهد مگر این‌که در قرارداد سرقفلی به شغل او اشاره نشده باشد. اگر به شغل او اشاره شده باشد و بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی، از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.
ممکن است موجر از ما سرقفلی نگرفته باشد. اما ما با دریافت سرقفلی مغازه را به شخص دیگری اجاره داده باشیم. در این‌ صورت باید مستأجر را آگاه کنیم که با پایان مدت اجاره، حق ندارد برای دریافت سرقفلی به موجر ما مراجعه کند. به عبارت دیگر او باید این حق را از ما دریافت و سریع مغازه را تخلیه کند.
ما تنها در صورتی می‌توانیم از موجرمان حق سرقفلی دریافت کنیم که هنگام اجاره به او این مبلغ را پرداخت کرده باشیم.هرگاه در خصوص میزان سرقفلی میان طرفین توافق حاصل نشود با نظر دادگاه این مبلغ تعیین خواهد شد. سرقفلی جز در مورد توافق طرفین جنبه قانونی ندارد؛ به عبارت دیگر سرقفلی در صورتی میان موجر و مستأجر جاری خواهد بود که بر سر آن توافقی صورت گرفته باشد. انتقال حق سرقفلی هم از طریق سند رسمی و هم از طریق سند عادی پذیرفته شده است.
بنابراین نیازی نیست تا به طور انحصاری از یکی از دو روش مزبور استفاده شود. حق سرقفلی از حقوق مالی و قابل توقیف است. به‌عنوان مثال زن برای دریافت مهر خود می‌تواند توقیف حق سرقفلی شوهر را مطالبه کند. با توقیف سرقفلی، این حق به فروش می‌رسد و از حاصل آن مهر زن پرداخت می‌شود. البته این موضوع مستلزم این است که حق سرقفلی شوهر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد.

موارد پرداخت سرقفلی

تخلیه هنگام احداث ساختمان جدید مشروط به آنکه اولا: پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارایه شود. ثانیاً:موجر تمام حق کسب وپیشه را به مستاجر بپردازد.
تخلیه به دلیل نیاز شخص موجر برای کسب یا پیشه مشروط به آنکه نیاز شخصی موجر به محل مذکور برای دادگاه احراز شود نه نیاز فرزندان یا افراد تحت تکفل او برای اشتغال و از طرف دیگر موجر تمام حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.
تخلیه به دلیل احتیاج موجر یا کسان او به سکونت به شرط آنکه محل مذکور مناسب برای سکونت باشد و موجر نیز تمامی حق کسب و پیشه را بپردازد.

مواردی که مستاجر استحقاق دریافت حق کسب و پیشه یا سرقفلی ندارد:
هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.باید توجه داشت که تغییر شغل به ر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره موجب ایجاد حق تخلیه برای موجر بدون آنکه مبلغی برای تخلیه به مستاجر بپردازد می شود. حال سوالی که پیش می آید این است که اگر در اجاره نامه در مورد نحوه استفاده از مکان مورد اجاره صحبتی به عمل نیامده باشد استفاده مستاجر از عین مستاجره چگونه خواهد بود؟ در پاسخ به این سوال باید گفت اگر در اجاره نامه تعیین نشده باشد که از منافع عین مستاجره چگونه باید استفاده شود نحوه استفاده از آن مکان تابع اوضاع و احوالی است که بر روابط طرفین حاکم است و تشخیص آن با دادگاه است پس اگر دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه اجاره داده شده است با توجه به زمان وقوع عقد اجاره روابط طرفین ممکن است تابع قانون سال ۱۳۵۶ شود.
تعدی و تفریط نسبت به مکان تجاری از جمله مواردی است که برای موجر حق تخلیه به وجود می آورد و مستاجر بدون استحقاق دریافت حق سرقفلی یا کسب و پیشه باید از مغازه یا محل کسب بیرون رود. برای مثال مستاجر بدون اجازه مالک تغییراتی در بنا به وجود آورد و قسمتی از آن را تخریب کند.
در موردی که مستاجر اجاره بها نپردازد.
استفاده غیر قانونی از مکان تجاری برای مثال ایجاد مرکز فساد مانند قمارخانه یا لابراتوار تهیه مواد افیونی و…

دو نکته نهایی
اگر مالک مغازه را به شخص دیگری بفروشد، خریدار بایستی به توافق شما با مالک پیشین احترام بگذارد پس حق و حقوق مستاجر در برابر مالک جدید تغییری نمی‎کند.
در حال حاضر برای استفاده از این حق، بایستی با توافق با مالک آن را برای خود ایجاد نمود؛ زیرا در قانون جدید این حق به طور خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‎گردد.

براى كسب اطلاعات بيشتر درباره سرقفلى و قوانين آن و همچنين جهت مشاوره رايگان با وكيل ملکی با آريا وكيل تماس بگيريد.

سوالات متداول:

میزان حق سرقفلی چقدر است؟
سرقفلی امتیازی است که مالک در اختیار مستاجر قرار می‌دهد و در ازای آن هزینه‌ای را از مستاجر دریافت می‌کند، باید بدانید که در تعیین میزان حق سرقفلی هیچ عاملی غیر از خواسته‌ی مالک دخیل نیست.

آیا خریدار سرقفلی می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
براساس ماده ۴۷۴ قانون مدنی:
مستاجر می‌تواند عین‌ مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
براساس این قانون می‌توان گفت که مستاجر می‌تواند ملک را به هر کس دیگری اجاره دهد، مگر این‌که آن‌ها در قرارداد اجاره حق واگذاری به غیر سلب شده باشد.
در قراردادهایی که قبل از سال ۷۶ عقد شده‌اند، مستاجر حق انتقال به غیر ندارد. مگر این‌که در قرارداد ذکر گردد که مستاجر هیچ‌گونه محدودیتی در این مورد ندارد. حال بعد از تعریف سرقفلی مغازه چیست و سوالات مربوطه به سوالاتی درباره مالک سرقفلی در شرایط مختلف می پردازیم.

در چه شرایطی مالک می‌تواند از مستاجر تقاضای تخلیه داشته باشد؟
در اجاره‌نامه‌های مرتبط با قانون سال ۵۶
مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.
• اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
• اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
• اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد

اما در قوانین بعد از سال ۷۶ شرایط اندکی تفاوت کرده است:
اگر مستاجر بدون پرداخت هزینه سرقفلی، مغازه را اجاره کرده باشد، می‌تواند تقاضای تخلیه داشته باشد. بدین ترتیب، مستاجر می‌تواند حق کسب و پیشه خود را با خود به مغازه دیگری ببرد و مالک در این زمینه حقی ندارد. اما اگر مالک بخواهد حق کسب و پیشه را هم داشته باشد، باید هزینه‌ای به مستاجر بپردازد.
اگر مستاجر در ابتدای کار هزینه سرقفلی پرداخت کرده باشد، مالک اگر تقاضای تخلیه داشته باشد، می‌بایست حق سرقفلی را بر مبنای قیمت روز حساب کرده و به مستاجر بپردازد. مالک تا زمانی که تمامی حقوق مستأجر را پرداخت نکند، نمی‌تواند ملک را دوباره اجاره دهد.

با فوت مالک، خریدار مغازه سرقفلی چه کاری می‌تواند انجام دهد؟
بعد از فوت مالک تمامی حقوقی که برای شما ایجاد شده بود، پابرجاست و وارثان مالک عهده‌دار آن خواهند بود. لذا خریدار می‌تواند تمامی درخواست‌های خود را با آن‌ها مطرح کند.

آیا اعمال تغییرات در مغازه توسط خریدار سرقفلی مجاز است؟
عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آن‌ها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی وتفریط تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح نیست . زیرا ؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود . بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد.

آیا خریدار سرقفلی می‌تواند شغل خود را تغییر دهد؟
به عنوان مستاجر این مغازه نمی‌توانید شغل خود را تغییر دهید، مگر این‌که در قرارداد سرقفلی به شغل شما اشاره نشده باشد. اگر به شغل شما اشاره شده باشد و شما بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهید، مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی، از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

آیا خرید سرقفلی به نفع خریدار است یا نه؟
مالکیت یک مغازه، یک درآمد طولانی‌مدت برای مالک ایجاد می‌کند. علاوه بر این، مالک می‌تواند به ازای هر تغییر در مغازه و یا شیوه‌ی اداره آن از خریدار هزینه دریافت کند. بنابراین، اگر شناخت کافی از مالک نداشته باشید، برای جلب رضایت وی، احتمالا به پرداخت هزینه‌ی بسیار مجبور شوید.
تا حد امکان درگیر ملک‌های سرقفلی نشوید، اما اگر تصمیم به خرید گرفتید، حتما به هنگام عقد قرارداد دقت کافی را داشته باشید تا به تمامی موارد مهم اشاره کنید. مشاوره با یک وکیل دادگستری به شما کمک خواهد کرد تا در آینده دچار مشکلات احتمالی نشوید.